Comprar um imóvel na planta representa, para muitos brasileiros, o fim do aluguel ou a independência em relação aos pais. No entanto, a realização deste sonho pode ser frustrada por alguns fatores, como o atraso de obra, que costuma causar muitas dores de cabeça aos compradores.
A fim de responder às principais dúvidas sobre atraso na obra, na conversa de hoje falaremos sobre em quais casos uma obra costuma atrasar, qual o prazo máximo de atraso de obra, quais são os direitos do comprador e como o advogado especialista em direito imobiliário e distrato de imóvel pode lhe ajudar em caso de atraso na obra. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Atraso de obra: em quais situações pode ocorrer? Há um prazo máximo para o atraso?
O atraso na obra é extremamente comum e pode ocorrer por conta de diversas situações, tais como:
- Falta de material, muitas vezes por problemas de fornecimento;
- Escassez de mão de obra;
- Problemas estruturais, como aqueles com o solo;
- Greves dos funcionários;
- Mau tempo;
- Condições excepcionais, como foi o caso da pandemia de Covid-19
Nesses casos, a construtora não tem como terminar a construção dentro do prazo estipulado em contrato, o que pode gerar prejuízos ao consumidor, que geralmente se planeja com base na previsão contratual.
Contudo, independentemente dos problemas que a construtora possa enfrentar, a legislação estabelece um limite de 180 dias de atraso (aproximadamente seis meses), que deve ser respeitado pela construtora. Após esse período, o consumidor pode tomar diversas medidas para evitar os prejuízos, que não são sua culpa.
Cabe lembrar que o prazo de conclusão da obra deve estar expresso de forma clara no contrato, para que o consumidor esteja ciente de quanto tempo terá de esperar. Ao final do prazo, as unidades devem estar prontas para morar.
Importante: A construtora ou incorporadora não pode tentar aumentar o prazo de tolerância de 180 dias para o atraso, através de argumentos como a existência de caso fortuito ou força maior, tal como excesso de chuvas, greve de trabalhadores ou escassez de matéria-prima.
Isto acontece porque, segundo o que vem decidindo os tribunais, toda e qualquer situação capaz de gerar atrasos nas obras é risco inerente ao trabalho do construtor, cujo prazo de 180 dias de tolerância visa resguardar a construtora dos atrasos por caso fortuito ou força maior. Ou seja, os 180 dias previstos legalmente já possuem a função de proteger as construtoras contra eventuais atrasos de natureza variada, como greves, falta de materiais e etc, não cabendo quaisquer extensões a esse prazo.
A obra atrasou por mais de 180 dias: e agora?
Em caso de atraso superior a 180 dias, a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) garante algumas opções ao consumidor. Dessa forma, o proprietário pode decidir o que é melhor de acordo com o seu caso para evitar danos maiores. São elas:
1 – Distrato de imóvel na planta: Nos casos onde a entrega do imóvel ultrapassar o prazo de 180 dias, o comprador poderá rescindir o contrato e ter restituição de 100% dos valores pagos até o momento.
Isso acontece porque a Justiça entende que o comprador não deu causa ao atraso, o que confere a este a possibilidade de solicitar a devolução de todos os valores pagos e a multa estabelecida em contrato, em até 60 dias. Os valores devem ser corrigidos monetariamente e, além disso, a restituição dos valores não poderá ser parcelada pela construtora ou incorporadora em hipótese alguma.
Nestes casos, a responsabilidade da construtora em devolver e indenizar o comprador é objetiva, isto é, não há necessidade de comprovação da culpa da construtora já que esta é presumida por conta do atraso de obra.
2 – Aguardar a finalização da obra: Em alguns casos, o comprador não tem interesse na devolução dos valores pagos e na consequente desistência da compra do imóvel. Nesses casos, a lei permite que o adquirente exija o cumprimento do contrato ao invés de considerá-lo resolvido. Além disso, a lei também prevê que será devida ao comprador uma indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
Nessa hipótese, o § 2º do art. 43-A prevê que o valor da indenização deverá ser pago por ocasião da entrega da unidade.
Atraso na obra pode gerar indenização por danos morais ou materiais?
Danos morais: Nos últimos anos, diversas decisões judiciais têm garantido aos consumidores a indenização por dano moral pelo atraso na entrega da obra, especialmente quando se trata de compra de imóvel na planta.
Os Tribunais têm entendido que, quando ocorre atraso na entrega do imóvel na planta, os consumidores têm suas expectativas frustradas, pois não conseguem usufruir de um bem adquirido com esforço de tempo e dinheiro.
Dessa forma, há danos morais e o consumidor deve ser indenizado.
Danos materiais: Como explicamos acima, é comum que o consumidor tenha planos para o imóvel comprado na planta.
Na maioria dos casos, a unidade é adquirida para ser utilizada como moradia, ou seja, é comum que os proprietários planejem se mudar para o novo imóvel assim que possível.
Nesse caso, o atraso na entrega da obra pode atrapalhar esses planos e, com isso, causar prejuízos como, por exemplo, despesas com um imóvel alugado durante o período de espera pela finalização da obra.
Por isso, além dos danos morais, o atraso na entrega das chaves também pode gerar danos materiais, que devem ser indenizados.
Como o advogado pode ajudar em caso de atraso na obra?
Caso você tenha comprado um imóvel e esteja lidando com um atraso de obra superior a 180 dias, é imprescindível tirar todas as suas dúvidas com um advogado especialista em distrato de imóvel SP e direito imobiliário.
Esse profissional é o mais qualificado para analisar cuidadosamente o contrato de compra e venda de imóvel ou a promessa de compra e venda de imóvel. Uma das atribuições do advogado nesses casos é buscar por eventuais cláusulas abusivas e/ou prejudiciais ao consumidor, garantindo a proteção do comprador.
O advogado especialista em direito imobiliário SP também poderá acionar a construtora ou incorporadora judicialmente durante o processo de distrato de imóvel, especialmente nos casos onde há tentativa de reter indevidamente quaisquer valores pagos pelo comprador, afinal, quando a construtora atrasa a obra, ela dá motivos para o distrato, perdendo assim o direito de reter quaisquer quantias.
Esse profissional também é essencial nos casos onde o consumidor apenas deseja a entrega da unidade imobiliária, garantindo que a construtora pague a multa estabelecida em contrato e entregue o imóvel como combinado.
É importante dizer que, com ajuda do advogado, é possível ingressar com um pedido liminar, solicitando a suspensão imediata dos pagamentos a partir da data da notificação feita perante a loteadora ou construtora a respeito da opção pela rescisão contratual.
Desta forma, caso seja concedida a liminar, o comprador não precisará pagar as parcelas, não correndo o risco de ter seu nome negativado nos órgãos de proteção ao crédito por estar amparado por decisão judicial.
Por conta da relevância desse profissional, torna-se importantíssimo buscar por um advogado com experiência no assunto. Escritórios como a Maviene Advogados possuem uma visão mais ampla sobre o tema, possibilitando uma assessoria completa em dúvidas referentes aos processos imobiliários.
Tem ou ficou com alguma dúvida sobre o distrato de imóvel por atraso na obra? Tire suas dúvidas conosco e saiba mais sobre seus direitos! Confira mais dicas de Direito Imobiliário no nosso Blog e siga nossa página no Facebook e no Instagram! Até mais!
