A construtora não pode impedir você de desistir. O comprador pode pedir o desfazimento do contrato a qualquer momento, mesmo com parcelas atrasadas, e a Justiça de São Paulo afasta cláusulas que proíbem o distrato. O que se discute é quanto volta: tudo, se a culpa for da construtora; com retenção limitada, se a decisão for sua. E, nos dois casos, de uma só vez.
Resumo rápido
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Cláusula que proíbe o distrato não vale: o TJSP afastou essa proibição num caso de outubro de 2026 e mandou devolver de forma imediata (processo 1008030-33.2025.8.26.0001).
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Parcelas atrasadas não tiram o direito: o comprador pode pedir a rescisão mesmo inadimplente (Súmula 1 do TJSP).
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Retenção limitada: se a decisão é sua, a regra geral é de até 25% do que foi pago (Lei 4.591/64, art. 67-A, II). Os 50% do “patrimônio de afetação” não são automáticos.
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Devolução de uma só vez: não em parcelas, nem só no fim da obra ou depois da revenda da unidade (Súmula 2 do TJSP; Súmula 543 do STJ).
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Assinou o termo de distrato da construtora? Em 2026, o TJSP entendeu que o termo padrão exigido para devolver só uma parte não impediu a cobrança do restante (processo 1006755-69.2024.8.26.0038).
A construtora pode se recusar a fazer o distrato?
Não. Muitos contratos dizem que a compra é “irrevogável e irretratável”. Mas, quando o comprador é consumidor, ele pode pedir o desfazimento do contrato, e a Justiça decide quanto deve ser devolvido (Súmula 543 do STJ; Súmula 1 do TJSP). A cláusula que faz o consumidor perder tudo o que pagou é nula (CDC, art. 53).
Num caso julgado em outubro de 2026, a construtora sustentou que o contrato vedava o distrato depois da desistência do comprador. O TJSP afastou a vedação, aplicou retenção de 25% e determinou a restituição imediata das parcelas pagas (processo 1008030-33.2025.8.26.0001).
As respostas mais comuns da construtora, e o que a Justiça diz
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“O contrato é irretratável.” Não impede o desfazimento pelo consumidor. O que se discute é o valor da devolução.
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“Só devolvemos depois de revender a unidade.” A devolução deve ser imediata (Súmula 543 do STJ). Condicionar o pagamento à revenda adia o que a Justiça manda pagar de uma vez.
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“Devolvemos em parcelas” ou “só no fim da obra”. O STJ considera abusiva a devolução parcelada ou só ao término da obra (Tema 577), e a Súmula 2 do TJSP manda devolver de uma só vez.
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“Vamos ficar com 50%.” Só pode chegar a 50% quando há patrimônio de afetação, e mesmo assim é teto, não valor fixo (Lei 4.591/64, art. 67-A, § 5º). Com a obra concluída, o TJSP tem reduzido para 25% ou menos.
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“Você atrasou parcelas e perdeu tudo.” A perda total é vedada (CDC, art. 53), e o inadimplente também pode pedir a rescisão (Súmula 1 do TJSP).
O que a Justiça tem decidido
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O que a construtora queria |
O que o tribunal decidiu |
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Impedir o distrato, com base em cláusula que o proibia depois da desistência do comprador |
Proibição afastada, retenção de 25% e restituição imediata das parcelas pagas (TJSP, processo 1008030-33.2025.8.26.0001, 2026) |
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Devolver só uma parte, exigindo a assinatura de um termo padrão de distrato, num imóvel vendido com irregularidade |
O termo assinado não impediu a ação; devolução integral e dano moral (TJSP, processo 1006755-69.2024.8.26.0038, 2026) |
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Durante a negociação de um distrato que o comprador não assinou, vender a mesma unidade a outra pessoa |
Culpa da vendedora, devolução integral, inclusive da corretagem, e dano moral (TJSP, processo 1037482-19.2024.8.26.0003, 2026) |
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Reter valores, embora tivesse demorado a entregar ao banco os documentos de um financiamento já aprovado |
Culpa da vendedora e devolução integral, inclusive da corretagem (TJSP, processo 1012319-13.2024.8.26.0011, 2026) |
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Reter 50% pelo patrimônio de afetação, com a obra já concluída e averbada |
Retenção reduzida para 15%, com devolução imediata e em parcela única (TJSP, processo 1047928-45.2023.8.26.0576, 2026) |
Quanto volta, e quando?
Se a culpa é da construtora, por atraso na obra, imóvel irregular, documentos não entregues ou promessa não cumprida, a devolução é integral, inclusive da corretagem (Súmula 543 do STJ).
Se a decisão de sair é sua, a construtora pode reter uma parte para cobrir despesas. A Justiça de São Paulo costuma fixar entre 10% e 25% do que foi pago (Súmulas 1 e 2 do TJSP). E a 3ª Turma do STJ reafirmou, em setembro de 2026, que nas relações de consumo os descontos somados não passam de 25%, com devolução imediata, mesmo nos contratos posteriores à Lei do Distrato (REsp 2.200.352/MS).
Sobre prazos para pedir e para receber, veja qual o prazo legal para o distrato imobiliário.
Quanto essa diferença pesa no bolso?
Exemplo: valores hipotéticos, sem correção.
O comprador pagou R$ 60.000 e quer sair. A construtora diz que só aceita o distrato se ele abrir mão de metade e receber o resto em 24 parcelas, depois que a unidade for revendida.
Na Justiça, com retenção entre 10% e 25%: a devolução fica entre R$ 45.000 e R$ 54.000, de uma só vez e corrigida.
Se a culpa for da construtora: volta tudo, R$ 60.000, mais a corretagem.
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Posso parar de pagar enquanto a construtora não aceita?
Parar por conta própria pode gerar juros, multa e negativação. O caminho seguro é pedir ao juiz uma liminar, que é uma decisão urgente, para suspender as cobranças e impedir a negativação enquanto o processo corre (CPC, art. 300).
Se a recusa veio depois de o banco negar o financiamento, veja meu financiamento foi negado: tenho de pagar multa pelo distrato? E, se a obra está atrasada, veja atraso na entrega do apartamento.
Situação ilustrativa
Uma compradora de Osasco perdeu parte da renda e pediu o distrato de um apartamento na planta. A construtora respondeu que o contrato era irretratável e que só devolveria metade do que foi pago, em parcelas, depois de revender a unidade. Como a cláusula que proíbe o distrato não se sustenta e a devolução deve ser imediata, ela pode buscar na Justiça o desfazimento do contrato, com retenção limitada e pagamento de uma só vez.
Que documentos separar?
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Contrato, quadro-resumo e aditivos, com as cláusulas de rescisão, retenção e patrimônio de afetação.
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Comprovantes do sinal, das parcelas e da corretagem.
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O pedido de distrato que você fez e a resposta da construtora, por e-mail, carta ou mensagem.
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Proposta ou termo de distrato enviado pela construtora, de preferência sem assinar.
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Comunicados sobre a obra, a entrega e eventuais pendências do imóvel.
A Maviene Advogados atua na defesa de compradores de imóveis que querem desfazer o contrato e recuperar o que pagaram, em São Paulo e em todo o Brasil. Analisamos o seu contrato e explicamos os caminhos possíveis. Conheça nosso trabalho em rescisão de contrato de imóvel. Fale com a Maviene pelo WhatsApp.
Perguntas frequentes
A construtora pode recusar o distrato?
Não pode impedir o desfazimento quando o comprador é consumidor. A Justiça decide quanto deve ser devolvido (Súmula 543 do STJ; Súmula 1 do TJSP).
O contrato diz que é irretratável. Isso vale?
Não impede o consumidor de desistir. Em 2026, o TJSP afastou cláusula que proibia o distrato e mandou devolver de forma imediata (processo 1008030-33.2025.8.26.0001).
A construtora pode devolver só depois de revender a unidade?
Não. A devolução deve ser imediata e de uma só vez (Súmula 543 do STJ; Súmula 2 do TJSP).
Quanto a construtora pode reter se a decisão for minha?
Em regra, entre 10% e 25% do que foi pago. Os 50% só são possíveis com patrimônio de afetação, e mesmo assim são teto, não valor fixo (Lei 4.591/64, art. 67-A, § 5º).
Já assinei o distrato que a construtora mandou. Perdi o direito?
Depende do que foi assinado. Em 2026, o TJSP entendeu que um termo padrão, exigido como condição para devolver só uma parte, não impediu a cobrança do restante (processo 1006755-69.2024.8.26.0038).
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
