multipropriedade

Cancelar contrato de multipropriedade

Comprou uma cota de resort e quer sair? Entenda o que a lei prevê e fale com quem analisa o seu contrato.

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É possível cancelar a multipropriedade. O que define quanto volta é o motivo da saída.

Quem comprou uma cota de multipropriedade pode buscar o encerramento do contrato. Quanto volta, e em quanto tempo, depende principalmente do motivo da saída: arrependimento logo após a assinatura, desistência por motivo pessoal, atraso ou paralisação da obra, promessas da venda que não se cumpriram ou a entrada da empresa em recuperação judicial. A lei não garante devolução integral em qualquer caso — por isso cada contrato precisa ser lido junto com a forma como a venda aconteceu.

A lei não admite que a empresa fique com todo o valor pago: é nula a cláusula que prevê a perda total das parcelas (CDC, art. 53).

entenda a multipropriedade

O que é multipropriedade?

Multipropriedade é o regime em que vários titulares dividem o mesmo imóvel e cada um tem uma fração de tempo para usá-lo com exclusividade, em períodos alternados (Código Civil, art. 1.358-C, incluído pela Lei 13.777/2018). Cada fração tem no mínimo 7 dias, seguidos ou intercalados, e o período pode ser fixo (as mesmas datas todo ano), flutuante (datas definidas a cada período por um procedimento de reserva) ou misto (art. 1.358-E, § 1º).

Ela é vendida com nomes diferentes — cota de resort, fração imobiliária, semana de férias, propriedade compartilhada — e é comum em destinos como Caldas Novas, Rio Quente, Olímpia, Gramado, Canela, Porto Seguro, Foz do Iguaçu e o litoral do Nordeste. Muitas vendas acontecem durante a própria viagem, depois de uma abordagem no hotel ou em um passeio e de uma apresentação longa na sala de vendas. Nem todo produto vendido com esses nomes segue o regime de multipropriedade do Código Civil; o enquadramento depende do contrato.

Em resumo

A cota dá direito a uma fração de tempo de uso do imóvel, de no mínimo 7 dias por ano (Código Civil, arts. 1.358-C e 1.358-E).
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) também se aplica à multipropriedade naquilo que as regras próprias dela não resolvem — de forma supletiva e subsidiária (Código Civil, art. 1.358-B).
Quando a culpa pelo fim do contrato é exclusiva da empresa — atraso, obra parada, promessa descumprida —, o que se apura caso a caso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) orienta a restituição integral; quando é o comprador quem desiste, a restituição é parcial (Súmula 543 do STJ, firmada para a compra de imóvel na planta e aplicada à multipropriedade conforme o caso).
É nula a cláusula que prevê a perda total das parcelas pagas (CDC, art. 53).
Crédito de hospedagem, troca de cota ou devolução em muitas parcelas não equivalem a dinheiro de volta.

problemas mais comuns

Multipropriedade é furada? Os 5 problemas mais comuns de quem comprou uma cota

Muitos compradores percebem, já com o contrato assinado, que a cota não funciona como foi apresentada na venda. Estes são os problemas que mais aparecem:

1. Datas que não se encaixam na vida da família

O uso é limitado a uma fração do ano (no mínimo 7 dias) e, no sistema flutuante, depende de reserva — feriados e férias escolares são disputados. Se a venda prometeu uso em alta temporada ou em qualquer data e isso não se cumpre, a promessa integra o contrato e obriga a empresa (CDC, art. 30).

2. Taxas de manutenção e condomínio maiores que o informado

A contribuição condominial é devida mesmo sem uso (Código Civil, art. 1.358-J), e o desgaste de um imóvel usado o ano inteiro encarece a manutenção. Custos que não foram informados com clareza na venda violam o dever de informação do fornecedor (CDC, arts. 6º, III, e 31) e pesam a favor do consumidor no pedido de cancelamento.

3. Juros, correção e comissão que multiplicam o preço

Parcelas longas, com juros e correção, somadas à comissão de corretagem cobrada à parte, fazem o custo final ficar muito acima do preço anunciado. A corretagem só pode ser cobrada do comprador se foi informada de forma clara e destacada antes da assinatura (Tema 938 do STJ); se não foi, pode ser pedida de volta.

4. A renda do pool que não aparece

É comum ouvir na venda que o aluguel da semana pagaria as parcelas. A lei permite ceder a fração em locação (Código Civil, art. 1.358-I), mas isso não é renda garantida. Quando a renda foi apresentada como certa e não veio, a oferta vincula a empresa e a publicidade enganosa é proibida (CDC, arts. 30, 35 e 37).

5. Multa alta para sair e dinheiro devolvido em parcelas

Muitos contratos preveem retenção de metade ou mais do valor pago, ou devolução em dezenas de parcelas. A cláusula de perda total é nula (CDC, art. 53), a que impõe desvantagem exagerada pode ser anulada (art. 51, IV) e o STJ determina que a restituição seja imediata, não parcelada (Súmula 543).

Se algum desses pontos aconteceu com você, veja abaixo em que situações é possível cancelar e quanto se recebe de volta.

distrato de multipropriedade

Em que situações é possível cancelar a multipropriedade?

É possível cancelar a multipropriedade em diversas situações, e cada uma tem regras próprias de devolução. Confira:

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Arrependimento logo após a compra

Contrato fechado fora do estabelecimento comercial dá 7 dias para desistir, com devolução de tudo o que foi pago nesse período. Na venda feita durante a viagem, o enquadramento depende das circunstâncias.

Entenda a regra ›

O CDC dá 7 dias para desistir de contrato fechado fora do estabelecimento comercial, contados da assinatura ou do recebimento do produto ou serviço, com devolução imediata e corrigida de tudo o que foi pago nesse período (art. 49 e parágrafo único). Nos contratos com incorporador, a Lei 4.591/1964 também prevê 7 dias de arrependimento para contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede da empresa (art. 67-A, § 10).

Se a venda feita durante a viagem se enquadra nessas regras depende das circunstâncias: onde foi a abordagem, onde houve a assinatura e como a oferta foi apresentada. Se você ainda está dentro do prazo, formalize a desistência por escrito — de preferência por carta registrada com aviso de recebimento — e guarde os comprovantes.

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Desistência por motivo pessoal

Mudou de planos ou a cota não serve mais para a família? A restituição tende a ser parcial: a empresa pode reter uma parte do que recebeu, mas não tudo.

Entenda a regra ›

Mudança de planos, perda de renda ou perceber que a cota não serve para a família são motivos legítimos para buscar a saída. Nesses casos, a restituição tende a ser parcial: a empresa pode reter uma parte do que recebeu, mas não tudo (CDC, art. 53, e Súmula 543 do STJ). Cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor podem ser questionadas (CDC, art. 51, IV).

A lei também prevê limites para a multa nos contratos celebrados com incorporador (Lei 4.591/1964, art. 67-A, incluído pela Lei 13.786/2018). Se essa regra se aplica à sua cota depende de como o empreendimento foi estruturado e do que diz o contrato.

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Atraso na entrega ou obra parada

Em empreendimentos vendidos na planta, passado o prazo de entrega e a tolerância prevista no contrato, sem culpa do comprador, a lei permite desfazer o contrato com devolução integral do que foi pago.

Entenda a regra ›

Em empreendimentos vendidos na planta, no regime de incorporação, o contrato pode prever uma tolerância de até 180 dias corridos após a data prometida, desde que de forma clara e destacada (Lei 4.591/1964, art. 43-A). Passado esse prazo, sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, a lei permite a resolução do contrato com devolução de todos os valores pagos e da multa prevista, em até 60 dias corridos, com correção (art. 43-A, § 1º). Quando a culpa pelo fim do contrato é exclusiva da empresa, o que se apura caso a caso, o STJ também orienta a restituição integral (Súmula 543). Aditivos que estendem o prazo de entrega merecem leitura cuidadosa antes de serem assinados.

Saiba mais sobre atraso de obra em resort

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Promessas da venda que não se cumpriram

Renda garantida, valorização certa, revenda fácil: quando a promessa feita na venda é concreta, ela passa a fazer parte do contrato. Se não é cumprida, o consumidor pode rescindir com restituição do que pagou.

Entenda a regra ›

Renda garantida com aluguel, valorização certa, facilidade para revender, uso em qualquer data, ausência de taxas: quando uma informação suficientemente precisa é usada para vender, ela passa a integrar o contrato (CDC, art. 30). Se a empresa não cumpre, o consumidor pode exigir o cumprimento, aceitar algo equivalente ou rescindir o contrato, com restituição do que pagou, corrigido, e perdas e danos (art. 35). A publicidade enganosa, inclusive por omissão de dado essencial, é proibida (art. 37, caput e §§ 1º e 3º). Um exemplo frequente de omissão é não avisar, na venda, que o uso da cota só fica liberado depois de pago um percentual mínimo do preço. Projeções genéricas, porém, não têm o mesmo peso de uma condição concreta — por isso as provas da venda são decisivas.

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Pool de locação que não rende o prometido

Ceder a semana para aluguel é permitido, mas não garante renda. Se o retorno foi apresentado como certo e não veio, isso pesa na análise do contrato.

Entenda a regra ›

O pool de locação é o sistema em que a empresa aluga as semanas dos titulares e divide a renda. A lei permite ceder a fração de tempo em locação (Código Civil, art. 1.358-I, II), mas isso não transforma a cota em investimento com retorno garantido. Se a renda foi apresentada como certa e não veio, guarde o material da venda e os extratos do pool para análise.

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Troca de bandeira, de administradora ou das regras de uso

Mudanças impostas pela empresa depois da assinatura — nova bandeira, outra administradora, novas regras de reserva — podem alterar o que foi contratado.

Entenda a regra ›

Mudanças relevantes impostas pela empresa depois da assinatura — nova bandeira (a marca hoteleira que opera o resort), outra administradora, novas regras de reserva — podem alterar o que foi contratado. O CDC considera nula a cláusula que autoriza o fornecedor a modificar unilateralmente o contrato depois de celebrado (art. 51, XIII).

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Empresa em recuperação judicial

A recuperação judicial não cancela o contrato nem apaga o seu crédito. A estratégia depende da data em que o crédito surgiu.

Entenda a regra ›

A recuperação judicial não cancela o contrato nem extingue as obrigações das partes. Em regra, os créditos existentes na data do pedido se sujeitam à recuperação (Lei 11.101/2005, art. 49), e as execuções contra a empresa ficam suspensas por 180 dias a partir do deferimento do processamento, prazo que pode ser prorrogado uma vez (art. 6º, II e § 4º). A ação que discute o valor a receber, porém, continua tramitando (art. 6º, § 1º).

Leia: resort de multipropriedade em recuperação judicial

quanto volta

Quanto se recebe de volta ao cancelar a multipropriedade?

Quanto volta depende principalmente de quem deu causa ao fim do contrato: se foi o comprador que desistiu ou se foi a empresa que descumpriu o que prometeu. A comissão de corretagem cobrada na venda segue regra própria: pode ser devolvida ou mantida conforme a forma como foi informada antes da assinatura (Tema 938 do STJ) e o motivo do cancelamento — veja Corretagem na multipropriedade: dá para pedir de volta?

O quadro resume o que a lei e o Superior Tribunal de Justiça indicam em cada situação.

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O que a lei e o STJ indicam

Situação	Devolução
Arrependimento em até 7 dias, em compra feita fora do estabelecimento	Devolução imediata de tudo o que foi pago no período, corrigido (CDC, art. 49, parágrafo único).
Desistência por motivo pessoal	Restituição parcial: a empresa pode reter uma parte, nunca tudo. O prazo e a forma de devolução dependem do contrato (CDC, art. 53; Súmula 543 do STJ; Lei 4.591/1964, art. 67-A, quando aplicável).
Atraso, obra parada ou promessa descumprida	Restituição integral quando a culpa é exclusiva da empresa, o que se apura caso a caso (Súmula 543 do STJ; CDC, art. 35). Em incorporação, a lei prevê devolução em até 60 dias (Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 1º, quando aplicável).
Recuperação judicial da empresa	Depende da data em que o crédito surgiu e do plano de recuperação (Lei 11.101/2005, arts. 6º e 49).

O percentual de retenção aceito pelos tribunais varia conforme o contrato e o caso. Nenhuma tabela substitui a análise dos documentos.

proposta de distrato de multipropriedade

Recebeu uma proposta de distrato? Leia com atenção antes de assinar.

O distrato é o acordo de encerramento do contrato proposto pela empresa. Essas propostas costumam vir com retenção de parte do valor, devolução em parcelas, crédito de hospedagem ou troca de cota, e muitas trazem cláusula de quitação ampla, que pretende encerrar qualquer reclamação futura. Depois de assinado, o distrato é difícil de rever. Antes de responder à empresa, peça a proposta completa por escrito e leve para análise.

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Taxa de manutenção e condomínio

O multiproprietário deve pagar a contribuição condominial mesmo que não use o imóvel (Código Civil, art. 1.358-J, I). Cobranças anteriores à entrega, ou de valores não informados na venda, precisam ter base no contrato e na convenção. Guarde boletos e avisos: o tratamento dessas cobranças depende do motivo da saída e é avaliado no atendimento.

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Posso parar de pagar? E o meu nome?

Interromper os pagamentos por conta própria não encerra o contrato e pode gerar cobrança, juros e negativação. Antes de deixar de pagar, converse com um advogado: há formas de formalizar a saída que reduzem esse risco, e a escolha depende do seu contrato.

Como proteger seu crédito

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Mora longe do resort?

Em regra, a ação pode ser na sua cidade: nas ações de responsabilidade do fornecedor, o consumidor pode propor a ação no próprio domicílio (CDC, art. 101, I). Como os processos são eletrônicos, é possível acompanhar tudo a distância, sem viajar até a cidade do empreendimento.

antes do atendimento

Documentos para separar

Contrato, anexos, aditivos, regulamento de uso e convenção do condomínio.
Comprovantes de entrada, parcelas, taxas de manutenção e condomínio.
Anúncios, folhetos, apresentações, mensagens e e-mails da venda.
Extratos e demonstrativos do pool de locação, se houver.
Pedidos de cancelamento, respostas da empresa e propostas de distrato.

O que avaliamos no atendimento

Esta página explica as regras gerais. O que define o resultado é a aplicação delas ao seu contrato. No atendimento, o escritório avalia:

em qual situação o seu caso se enquadra — arrependimento, desistência ou falha da empresa — e o que isso muda no valor a receber;
quanto pode voltar no seu contrato, considerando o que já foi pago, as taxas e o que a empresa já ofereceu;
os prazos que já estão correndo;
a situação financeira da empresa e do grupo econômico por trás do empreendimento;
o caminho mais adequado — negociação, notificação ou ação judicial — e onde propor;
os riscos do caminho escolhido, como cobrança e negativação, e como reduzi-los.

Como a Maviene Advogados atua

A Maviene Advogados é um escritório de advocacia em São Paulo, inscrito na OAB/SP sob o nº 39.129, com atuação concentrada em rescisão de contratos imobiliários e atendimento a consumidores de todo o Brasil. O trabalho começa pela leitura do contrato e dos documentos da venda; a partir daí, o escritório explica os caminhos possíveis — negociação, notificação ou ação judicial — e o que cada um envolve. O atendimento é feito por WhatsApp, videoconferência ou presencialmente na Mooca, em São Paulo.

WhatsApp: (11) 94155-3586

perguntas frequentes

Dúvidas sobre cancelar a multipropriedade

A empresa pode ficar com todo o dinheiro que paguei?

Não. É nula a cláusula que prevê a perda total das parcelas pagas (CDC, art. 53). Pela Súmula 543 do STJ, a restituição é integral quando a culpa é exclusiva da empresa, o que se apura caso a caso, e parcial quando o comprador dá causa ao fim do contrato.

Qual percentual a empresa pode reter se eu desistir?

Não há um percentual único, mas há limites. Cláusulas que retêm metade ou mais do que foi pago costumam ser consideradas abusivas (CDC, arts. 51 e 53). A jurisprudência do STJ admite, em regra, retenção entre 10% e 25% dos valores pagos quando é o comprador quem desiste, e há decisões determinando a devolução de 80% do que foi pago, de uma só vez. Quando a culpa é da empresa, o que se apura caso a caso, a devolução é integral (Súmula 543 do STJ).

Tenho 7 dias para desistir de uma cota comprada no resort?

Depende de como e onde a contratação aconteceu. O art. 49 do CDC vale para contratos fechados fora do estabelecimento comercial. A compra durante uma viagem não garante, por si só, esse direito: é preciso analisar as circunstâncias da venda.

Posso cancelar uma cota que já está quitada?

Depende da fase do contrato e do que já foi registrado em cartório. Esse ponto precisa ser avaliado com os documentos em mãos.

A empresa ofereceu crédito de hospedagem. Devo aceitar?

Crédito de hospedagem ou troca de cota não equivalem a dinheiro de volta e podem manter obrigações, como taxas de manutenção. Peça a proposta completa por escrito e leve para análise antes de assinar.

Preciso ir até a cidade do resort para resolver?

Em regra, não. O CDC permite que o consumidor proponha a ação no próprio domicílio (art. 101, I), e o processo eletrônico permite acompanhar tudo a distância.

É possível cancelar a multipropriedade depois de anos pagando?

Sim. O tempo de contrato não impede, por si só, o pedido de cancelamento. O que muda é o enquadramento e o valor a receber, que dependem do motivo da saída e dos documentos.

Existe prazo para cancelar a multipropriedade?

Sim. A lei prevê prazos que variam conforme o motivo da saída, e alguns podem já estar correndo. Por isso, a data do contrato e dos pagamentos deve ser analisada logo.

Quanto tempo leva para resolver?

Depende do caminho e da postura da empresa. Uma negociação pode ser resolvida mais rápido; uma ação judicial depende do andamento do processo e de eventuais recursos. Não há prazo garantido.