A Lei 13.786/18, também conhecida como Lei do Distrato, já está há mais de 3 anos em vigor. Ela trouxe diversas mudanças significativas nos processos de distrato de imóveis e, consequentemente, aos tribunais, que não entravam em consenso quanto aos valores a serem restituídos pelas construtoras nesse processo.
Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre o que é a Lei do Distrato, quais são as práticas ilegais mais cometidas pelas construtoras, o que mudou em nossos tribunais desde a aprovação dessa lei e como um advogado especialista em distrato de imóvel pode ajudar nesse procedimento. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Lei do Distrato: O que é? O que essa lei determina?
Em 27 de dezembro de 2018, foi publicada a Lei nº 13.768/18, com o objetivo de regular os direitos e deveres das partes nos casos de rescisão contratual de imóveis.
Antes da publicação desta lei, era comum encontrar dúvidas sobre qual era o valor de multa considerado justo para o adquirente que desistisse da compra de imóvel na planta, pois a legislação não trazia nenhum percentual específico e as incorporadoras estipulavam o valor que lhes convinha, tendo em vista que a maioria desses contratos se dá por adesão, isto é, quando os valores pagos pelo comprador são utilizados para a construção do imóvel.
Na maioria das vezes, os compradores se sentiam lesados por não receber de volta o valor das parcelas pagas em caso de desistência, tendo de recorrer ao Poder Judiciário. Nesse sentido, haviam reiteradas decisões dos tribunais que fixavam o percentual da multa entre 10% e 25%. Ou seja, era comum que o comprador recebesse entre 90% e 100% dos valores pagos.
Com a nova lei, as seguintes mudanças foram realizadas:
1 – Direito de arrependimento: o consumidor que adquirir o imóvel fora da empresa (em uma feira ou stand, por exemplo) tem até 7 dias para desistir da compra após a assinatura do contrato. Neste caso o consumidor tem direito a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive aqueles pertinentes à comissão de corretagem, sem qualquer multa;
2 – Taxa de corretagem: a construtora pode reter em torno de 5% a 6% do valor pago pelo comprador;
3 – Rescisão por culpa do comprador (dificuldades financeiras, etc): A nova lei prevê devolução, em parcela única, de 75% ou 50% de restituição para os casos nos quais há o chamado “patrimônio de afetação”, ou seja, quando o valor pago por um comprador será destinado à construção do empreendimento em si.
A devolução será feita apenas depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.
Porém, caso o comprador desistente apresente um interessado no imóvel, não haverá a retenção de 25% a 50% dos valores pagos, desde que a incorporadora dê a anuência na operação e o novo adquirente tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados;
4 – Rescisão por culpa da construtora (atraso na obra): O prazo para atraso na entrega da obra é de 180 dias de prorrogação sem incidência de multa. Após este prazo, o comprador poderá pedir a rescisão do contrato e terá 100% dos valores pagos restituídos, corrigidos, em até 60 dias a partir da data do distrato de imóvel.
Caso o comprador não deseje cancelar o contrato, a incorporadora terá de pagar uma multa de 1% do valor do contrato para cada mês de atraso.
Quais são as práticas ilegais mais cometidas pelas construtoras?
Mesmo após a publicação da lei do distrato, as construtoras ainda cometem diversas infrações contra o comprador. Confira algumas das mais comuns:
1 – Alegação de que o imóvel está em regime de afetação: A fim de obter maiores retenções dos valores pagos, muitas construtoras alegam que o imóvel está em regime de afetação, mesmo que não esteja. Nesses casos, é necessário tirar suas dúvidas com um advogado especialista em distrato de imóveis a fim de averiguar se o patrimônio está ou não em regime de afetação;
2 – Retenção indevida de valores: Em muitos casos, as construtoras oferecem a restituição de quantias muito baixas em relação aos valores pagos pelo consumidor. Isso coloca o comprador em desvantagem excessiva, a fim de obter lucros indevidos. Muitas vezes as construtoras alegam que as retenções estão previstas em contrato. Contudo, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) determina que cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem excessiva são abusivas e, portanto, nulas de pleno direito.
3 – Parcelamento da restituição: A jurisprudência determina que a restituição dos valores pagos pelo comprador deve ser realizada à vista. Desta forma, a prática recorrente por parte das construtoras, de parcelar a restituição, é tida como abusiva, pois lesa excessivamente o consumidor, que muitas vezes precisa do dinheiro imediatamente.
O que mudou em nossos tribunais após a Lei do Distrato?
Antes da aprovação da Lei do Distrato e de sua consequente vigência, os tribunais não tinham consenso definido sobre a porcentagem dos valores a serem devolvidos para o comprador.
Após a vigência da Lei, há consenso de que os valores devolvidos serão de 75% da quantia paga até então, enquanto nos casos de regime de afetação, os valores são de 50%. Contudo, sempre que houver culpa da construtora, como é o caso nas situações onde a obra atrasa por mais de 180 dias, os valores devem ser devolvidos integralmente ao comprador, caso ele opte pelo distrato de imóvel.
Ao definir claramente os percentuais a serem restituídos, também houve um aumento no número de construtoras que buscam negociar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel junto ao consumidor. Esse quadro é completamente oposto ao que ocorria antes da Lei, no qual as construtoras raramente aceitavam qualquer tipo de negociação.
Com o estabelecimento de um consenso nos valores a serem devolvidos, o desenrolar dos processos de distrato também se tornou muito mais rápido e simples, visto que não há muito espaço para contestação por parte das construtoras.
Como o advogado especialista em distrato de imóveis pode ajudar nesse processo?
Quando se trata de lidar com uma rescisão contratual de apartamento na planta, é importante tirar suas dúvidas com um advogado especialista em distrato de imóveis, afinal, esse profissional possui todo o conhecimento necessário para averiguar toda a situação e trazer maior tranquilidade ao comprador desistente.
Desta forma, esse profissional pode identificar eventuais cláusulas que sejam consideradas abusivas e que, portanto, devem ser anuladas.
Quando as empresas alegam que precisam descontar os custos com corretagem e propaganda no distrato de imóvel na planta, o advogado é o profissional que pode garantir que esses custos não sejam repassados ao consumidor.
Além disso, é o advogado especialista em distrato de imóvel que pode garantir que o comprador recupere até 100% dos valores pagos, especialmente em casos onde a culpa pela rescisão é da construtora, como ocorre nos atrasos de obra.
Por conta da relevância desse profissional, torna-se importantíssimo buscar por um advogado com experiência no assunto. Escritórios como a Maviene Advogados possuem uma visão mais ampla sobre o tema, possibilitando uma assessoria completa em dúvidas referentes aos processos de distrato de imóvel.
Tem ou ficou com alguma dúvida sobre o que mudou em nossos tribunais 3 anos após a Lei do Distrato? Tire suas dúvidas conosco e saiba mais sobre seus direitos! Confira mais dicas de Direito Imobiliário no nosso Blog e siga nossa página no Facebook e no Instagram! Até mais!
