Quando se trata do distrato de terrenos e lotes ou mesmo da rescisão contratual de imóveis, um dos temas que mais geram dúvidas é a taxa de fruição ou taxa de ocupação, que pode acabar pegando muitos compradores de surpresa no momento do distrato.
A fim de tirar todas as suas dúvidas sobre esse tema, na conversa de hoje iremos esclarecer o que é a taxa de fruição, em quais casos ela pode ser cobrada, quais as situações onde a cobrança dessa taxa é ilegal e como um advogado especialista em distrato de imóvel pode lhe ajudar nos casos em que essa taxa é cobrada indevidamente. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
O que é a taxa de fruição? Em quais casos ela pode ser cobrada?
Também conhecida como taxa de ocupação, a taxa de fruição é um tipo de penalidade aplicada a quem adquiriu um imóvel e, não conseguindo pagá-lo, acaba tendo o contrato rescindido por inadimplência.
Essa taxa, que é como se fosse um aluguel, é cobrada entre 0,5% até 1% do valor do contrato ou das quantias pagas – tudo a depender do que consta no contrato, tempo em que este foi realizado e legalidade da cobrança -, ao mês, pelo tempo de ocupação.
Mas qual a razão da existência dessa taxa? Resumidamente, a rescisão contratual (isto é, o distrato de imóvel) faz com que as partes retornem ao estado anterior à celebração do contrato, ou seja, vendedor recebe o bem de volta e comprador recebe o que pagou, descontado ou acrescido o que foi convencionado em contrato.
Todavia, quando se fala em compra e venda de imóvel, muita das vezes o comprador exerce a posse efetiva do bem enquanto o contrato de compra e venda ainda encontra-se em cumprimento. Havendo então a sua rescisão, a posse do imóvel deixa de ser justa, afinal, o imóvel ou lote foi utilizado.
Ou seja, a taxa de fruição visa evitar que o vendedor fique no prejuízo – porque foi privado do uso do bem – e que o comprador tenha um ganho sem causa, pelo uso do imóvel (morou nele, por exemplo) sem pagar por isso.
Importante: A taxa de fruição pode SIM acumular-se com a retenção de valores pagos pelo comprador por parte da construtora. Por exemplo, se o distrato foi motivado pelo comprador e ele utilizou o imóvel, ele receberia de volta um valor entre 75% e 50% dos valores pagos e, além disso, ele teria de pagar a taxa de fruição.
Qual o valor da taxa de fruição?
A Lei Nº 13.786/2018 estabeleceu que, nos contratos celebrados a partir de 27 de dezembro de 2018, o valor é de até 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.
Mesmo antes dessa previsão legal, a Justiça considerava como adequada a fixação dessa taxa em 0,5%.
No caso de loteamento, o valor da taxa de ocupação pode chegar a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato.
No entanto, há divergência quanto a base de cálculo da taxa de fruição: seria sobre o valor pago ou sobre o valor atualizado do contrato?
Na maioria dos casos, prevalece que ela deverá ter como base de cálculo o valor atualizado do contrato.
É importante tirar suas dúvidas com um advogado especialista em distrato de imóvel nesse caso, pois esse profissional pode analisar como o seu contrato trata esse assunto, visto que isso representa uma grande diferença financeira.
Para ilustrar melhor, considere o exemplo a seguir: Suponhamos que o valor do seu contrato é de R$ 500 mil reais e você pagou R$ 100 mil. A taxa de ocupação calculada sobre o valor do contrato (0,5% x 500.000) será de R$ 2.500,00, ao mês. Entretanto, tendo como base de cálculo o valor efetivamente pago, essa mesma taxa teria o valor mensal de R$ 500,00. Ao longo de um ano, isso representa uma diferença considerável, de R$ 24 mil.
Em quais casos a cobrança da taxa de fruição em distrato de imóvel é ilegal?
Como vimos acima, a cobrança da taxa de fruição é legal. Contudo, em muitas das vezes, a cobrança dessa taxa é feita desde o início do contrato, mesmo tendo o comprador se tornado inadimplente há pouco tempo ou sem nunca ter sido inadimplente, o que aumenta, indevidamente, os descontos dos valores, quando chega o momento do distrato de terrenos e lotes ou de imóveis.
Quando se trata do distrato de imóveis, somente cabe falar em taxa de ocupação nos casos em que o comprador recebeu as chaves do imóvel. Antes disso, qualquer cobrança de fruição é ilegal.
Já no distrato de terrenos e lotes, a indenização por taxa de fruição depende de prova de existência de construção sobre o terreno, o que viabiliza a aferição de eventual enriquecimento sem causa por parte do comprador. Ou seja, a inexistência de construção afasta a possibilidade concluir que o vendedor poderia ter feito proveito com a cessão de uso e posse do terreno a terceiros, se não o tivesse concedido ao comprador. Além disso, a inexistência de construção retira do comprador a possibilidade de tirar vantagem ou proveito da posse do terreno ou lote, o que afasta o requisito do enriquecimento ilícito.
Importante: Sendo a rescisão motivada por culpa do próprio vendedor (atraso na obra, defeitos no imóvel, etc) não pode haver a cobrança da taxa de fruição.
Como o advogado pode ajudar nos casos de cobrança indevida da taxa de fruição?
Quando se trata de lidar com distrato no qual a construtora está cobrando a taxa de ocupação, é importante tirar suas dúvidas com um advogado especialista em distrato de imóveis, afinal, esse profissional possui todo o conhecimento necessário para garantir a devolução da quantia que é de direito do comprador, evitando retenções ilegais.
Desta forma, esse profissional pode identificar eventuais cláusulas que sejam consideradas abusivas e que, portanto, devem ser anuladas, como aquelas que estabelecem valores excessivos para a fruição.
Além disso, é o advogado especialista em distrato de imóvel que pode garantir que o comprador recupere até 100% dos valores pagos, especialmente em casos onde a culpa pela rescisão é da construtora, como ocorre nos atrasos de obra.
Por conta da relevância desse profissional, torna-se importantíssimo buscar por um advogado com experiência no assunto. Escritórios como a Maviene Advogados possuem uma visão mais ampla sobre o tema, possibilitando uma assessoria completa em dúvidas referentes aos processos de distrato de imóvel.
Tem ou ficou com alguma dúvida sobre a legalidade da taxa de fruição? Tire suas dúvidas conosco e saiba mais sobre seus direitos! Confira mais dicas de Direito Imobiliário e Distrato de Imóveis no nosso Blog e siga nossa página no Facebook e no Instagram! Até mais!
