A Lei do Distrato foi um marco nas ações de rescisão contratual de compra e venda de imóveis, elucidando diversas questões nas quais antes não havia consenso. Contudo, uma das maiores dúvidas que surgem acerca desse tema é como ficam os contratos anteriores à Lei do Distrato.
Por isso, na conversa de hoje explicaremos o que diz a Lei do Distrato, o que acontece nos casos em que o contrato é anterior a essa lei, como ficam os direitos do consumidor nesses casos e como o advogado especialista em distrato de imóvel e direito imobiliário pode ajudar. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
O que diz a Lei do Distrato?
Com a nova lei, as seguintes mudanças foram realizadas:
1 – Direito de arrependimento: o consumidor que adquirir o imóvel fora da empresa (em uma feira ou stand, por exemplo) tem até 7 dias para desistir da compra após a assinatura do contrato. Neste caso o consumidor tem direito a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive aqueles pertinentes à comissão de corretagem, sem qualquer multa;
2 – Taxa de corretagem: a construtora pode reter em torno de 5% a 6% do valor pago pelo comprador;
3 – Rescisão por culpa do comprador (dificuldades financeiras, etc): A nova lei prevê devolução, em parcela única, de 75% ou 50% de restituição para os casos nos quais há o chamado “patrimônio de afetação”, ou seja, quando o valor pago por um comprador será destinado à construção do empreendimento em si.
A devolução será feita apenas depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.
Porém, caso o comprador desistente apresente um interessado no imóvel, não haverá a retenção de 25% a 50% dos valores pagos, desde que a incorporadora dê a anuência na operação e o novo adquirente tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados;
4 – Rescisão por culpa da construtora (atraso na obra): O prazo para atraso na entrega da obra é de 180 dias de prorrogação sem incidência de multa. Após este prazo, o comprador poderá pedir a rescisão do contrato e terá 100% dos valores pagos restituídos, corrigidos, em até 60 dias a partir da data do distrato de imóvel.
Caso o comprador não deseje cancelar o contrato, a incorporadora terá de pagar uma multa de 1% do valor do contrato para cada mês de atraso.
Desta forma, a Lei do Distrato colocou um ponto final na maioria das discussões acerca dos valores a serem restituídos ao comprador no distrato imobiliário, estabelecendo de forma mais precisa as porcentagens em cada caso.
O contrato é anterior à Lei do Distrato: como ficam os direitos do consumidor nesse caso?
De acordo com decisão da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/18) não se aplica aos contratos firmados antes de sua vigência. A decisão foi proferida ao julgar recursos repetitivos que tratam das penalidades contra construtoras em casos de atraso na entrega do imóvel.
O relator, ministro Luis Felipe Salomão, citou exemplos da 3ª e da 4ª Turma do STJ, mostrando que, pela irretroatividade da lei, não é possível mudar o entendimento jurisprudencial em processos pendentes de julgamento, mesmo com a mudança posterior normativa.
Da mesma forma, a 3ª Turma do STJ, julgou recurso do MP/SP interposto contra uma cláusula que estabelecia que, em caso de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, o valor retido ficaria entre 50% a 70% do valor pago pelo comprador por descumprimento.
A turma julgou parcialmente procedente o pedido da ação coletiva, limitando o percentual de retenção na hipótese de distrato por iniciativa ou culpa do comprador/consumidor a 25% dos valores pagos.
Também cabe ressaltar que a decisão citada anteriormente também dispõe sobre a taxa de corretagem nos contratos anteriores à lei do distrato. Na decisão também foi definido que o percentual de 25% já abrange a quantia paga pelo comprador a título de comissão de corretagem, nos contratos anteriores à lei do distrato, logo, não cabe qualquer retenção além desse valor.
Já nos casos onde o distrato ocorre por culpa da construtora, como nas situações de atraso na obra, o comprador desistente continua tendo direito à restituição de 100% dos valores, em parcela única, sem incidência de qualquer tipo de retenção ou multa contra o comprador.
Como o advogado especialista em distrato pode ajudar nos casos onde o contrato é anterior à Lei do Distrato?
Quando se trata de lidar com uma rescisão contratual na qual o contrato é anterior à lei do distrato, é importante tirar suas dúvidas com um advogado especialista em distrato de imóveis, afinal, esse profissional possui todo o conhecimento necessário para garantir a devolução da quantia que é de direito do comprador.
Desta forma, esse profissional pode identificar eventuais cláusulas que sejam consideradas abusivas e que, portanto, devem ser anuladas.
Quando as empresas alegam que precisam descontar os custos com corretagem e propaganda no distrato de imóvel na planta, o advogado é o profissional que pode garantir que esses custos não sejam repassados ao consumidor, conforme determinado pela decisão do STJ.
Além disso, é o advogado especialista em distrato de imóvel que pode garantir que o comprador recupere até 100% dos valores pagos, especialmente em casos onde a culpa pela rescisão é da construtora, como ocorre nos atrasos de obra.
Por conta da relevância desse profissional, torna-se importantíssimo buscar por um advogado com experiência no assunto. Escritórios como a Maviene Advogados possuem uma visão mais ampla sobre o tema, possibilitando uma assessoria completa em dúvidas referentes aos processos de distrato de imóvel.
Tem ou ficou com alguma dúvida sobre o que fazer em casos que o contrato é anterior à Lei do Distrato? Tire suas dúvidas conosco e saiba mais sobre seus direitos! Confira mais dicas de Direito Imobiliário no nosso Blog e siga nossa página no Facebook e no Instagram! Até mais!
