Quando se trata da compra de imóvel, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um dos tributos mais comentados. Resumidamente, esse imposto municipal incide sobre as transferências de imóveis entre vivos sempre que há pagamento de valores (do contrário, seria cobrado o ITCMD, que incide sobre a transferência não-onerosa de bens). Contudo, algumas prefeituras vêm cobrando ITBI em compromisso de compra e venda de imóvel, o que gera inúmeras perguntas.
Por isso, hoje falaremos sobre o que se trata o compromisso de compra e venda, o que diz a lei sobre a cobrança de ITBI em compromisso de compra e venda de imóvel e como o advogado especialista em direito imobiliário pode lhe ajudar nos casos onde este tributo é cobrado sobre compromissos de compra e venda de imóveis. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Afinal, o que é um compromisso de compra e venda?
O compromisso de compra e venda é um contrato preliminar através do qual uma pessoa, física ou jurídica (compromitente vendedora) se obriga a vender a outra (compromissária ou promitente compradora), bem imóvel por preço, condições e modos pactuados. Quando se faz uma transação imobiliária através de uma simples celebração de compromisso de compra e venda, sem cláusula de irrevogabilidade e registro, se está diante de um mero direito pessoal, não se apresentando como um título hábil para registro no Cartório de Registro de Imóveis, e, portanto, não enseja a ocorrência do fato gerador do imposto em tela, vez que não transfere a propriedade.
Uma vez que este contrato preliminar poderá ou não se concretizar, não se pode falar na incidência do imposto em questão. Assim, se houver lei municipal dispondo que o simples compromisso de compra e venda é fato gerador de ITBI, esta é inconstitucional.
Isso acontece porque o registro imobiliário é indispensável para que possa ser exigido o pagamento do ITBI, visto que a transferência da propriedade somente se efetiva com este registro (mesmo o imposto sendo pago antes da lavratura da escritura, pois o Art. 150, §7º da Constituição Federal, acima transcrito, dispõe que o fato gerador do ITBI – que é a transferência entre vivos por ato oneroso de bem imóvel – ocorrerá posteriormente, e caso não ocorra deve ser restituído o valor pago).
O que diz a lei sobre a cobrança de ITBI em compromisso de compra e venda de imóvel?
Segundo a Constituição Federal:
“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
[…]
II -transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;[…]”
Já o momento da transferência desse imóvel está disposto no Art. 1.245 do Código Civil:
Art. 1.245: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Ou seja, a transferência da propriedade imobiliária só se efetiva com o registro do título translativo (escritura pública de compra e venda, de dação em pagamento, carta de sentença, contrato particular com força de escritura pública, entre outras) no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Além disso, o STF também se manifestou sobre o tema, reforçando a ilegalidade da cobrança de ITBI em compromisso de compra e venda de imóvel:
“[…] a transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro. Assim, pretender a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato de promessa de compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da ocorrência do fato imponível”, (Agravo Regimental em Recurso Extraordinário n. 805859, do Ministro Relator Roberto Barroso, primeira turma, DJe 09.03.2015)
O STJ (Superior Tribunal de Justiça), por meio da Ministra Eliana Calmon, também se manifestou no sentido de que o ITBI não incide “em promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo”. (Recurso Especial 57.641/PE, j. 10/10/2017).
A cobrança de ITBI em compromisso de compra e venda é permitida apenas na seguinte hipótese: quando o compromisso é irretratável e irrevogável, bem como registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Neste caso, se configura transmissão de direito real, ocorrendo a transferência do direito real à aquisição da propriedade e, portanto, gerando incidência do ITBI.
Como o advogado pode ajudar nos casos onde é cobrado ITBI em compromisso de compra e venda de imóvel?
Nos casos onde a prefeitura cobra ITBI em compromisso de compra e venda de imóveis, tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário SP é a ação mais recomendada.
Se você já recebeu a cobrança do imposto, o advogado terá a função de analisar o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, caso este não tenha sido registrado em cartório, este profissional entrará com ação para isentá-lo do pagamento do imposto até que a transferência da posse do imóvel tenha sido realizada.
Já nos casos onde você pagou o imposto, o advogado ajuizará ação para que a prefeitura devolva os valores pagos indevidamente, evitando prejuízos em um momento no qual o imóvel sequer pertence ao comprador.
Por conta da relevância desse profissional, torna-se importantíssimo buscar por um advogado com experiência no assunto. Escritórios como a Maviene Advogados possuem uma visão mais ampla sobre o tema, possibilitando uma assessoria completa em dúvidas referentes aos processos imobiliários.
Tem ou ficou com alguma dúvida sobre o que fazer em caso de cobrança de ITBI em compromisso de compra e venda de imóvel? Tire suas dúvidas conosco e saiba mais sobre seus direitos! Confira mais dicas de Direito Imobiliário no nosso Blog e siga nossa página no Facebook e no Instagram! Até mais!
