Os seguros de financiamento imobiliário são tema frequente de dúvidas, pois é muito comum que os compradores não saibam quais são os seguros obrigatórios e quais são opcionais. Aproveitando-se desse desconhecimento dos consumidores, alguns bancos buscam induzir o cliente a contratar proteções adicionais, como seguros de vida e residenciais, aumentando consideravelmente o valor das parcelas do financiamento.
A fim de lhe ajudar com esse tipo de situação, hoje falaremos sobre quais seguros de financiamento imobiliário são obrigatórios, como eles funcionam, quais os 7 maiores problemas envolvendo seguros imobiliários e como um advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Seguros de financiamento imobiliário: quais são obrigatórios?
Primeiramente, devemos esclarecer que, por determinação legal, é exigido que o comprador que está realizando um financiamento imobiliário tenha ao menos dois seguros. Somente após eles serem apresentados na relação contratual, torna-se possível celebrar o contrato.
O primeiro seguro exigido é o DFI (Danos Físicos ao Imóvel). Ele se destina à proteção contra eventuais danos físicos aos imóveis, relacionados à integridade física do bem, incluindo incêndios, alagamentos, destelhamentos e explosões.
A alíquota do DFI é multiplicada sobre o valor de mercado do imóvel, ou seja, correspondente à avaliação do bem no momento da contratação do financiamento. Essa alíquota é aplicada a todas as parcelas do financiamento, e não se altera ao longo do tempo, como no MIP.
Exemplo: Caso a seguradora tenha como base uma alíquota de 0,00899%, e o cliente adquira um imóvel no valor de R$300 mil, o cálculo será:
DFI = 0,00899% × R$300.000,00 = R$26,97
Ou seja, neste caso, o valor a ser pago mensalmente seria de R$26,97, para cobertura do prêmio do DFI.
O segundo seguro é o de Morte ou Invalidez Permanente (MIP). Seu objetivo é assegurar que sobre o contratado não recaia débito em aberto, se ocorrer alguma coisa grave com o devedor.
A alíquota do seguro MIP é calculada com base na faixa etária do cliente. Quanto maior a idade do comprador, maior o risco de sinistralidade. Para cada faixa etária existe uma alíquota, que é multiplicada ao saldo devedor mensalmente atualizado.
Importante: Em caso de morte por suicídio, a cobertura do seguro só terá validade depois de 2 anos que a apólice entrar em vigor. Além disso, se o comprador fizer a contratação do financiamento já estando aposentado por invalidez pelo INSS, somente haverá a cobertura por morte, excluindo a que se refere à invalidez permanente.
Também é importante salientar que é possível contratar o seguro com qualquer seguradora disponível no mercado. Ou seja, o comprador não é obrigado a contratar o seguro oferecido pelo mesmo banco que está realizando o financiamento.
Feita a escolha, o banco não pode se recusar a aceitar a seguradora escolhida pelo comprador, a menos que possa oferecer proposta de valor inferior.
Quais os 7 maiores problemas em seguros de financiamento imobiliário?
Considerando que apenas o MIP e o DFI são obrigatórios, é comum observar problemas envolvendo os seguros não-obrigatórios. Confira a seguir algumas das principais ocorrências envolvendo seguros imobiliários.
1 – Negativa no pagamento da indenização: Sem sombra de dúvidas, o maior problema com seguros de financiamento é a negativa de cobertura do seguro em caso de ocorrências, especialmente quando há o falecimento do segurado. Quando a seguradora nega cobertura, o segurado, que pagou os valores durante muitos anos (ou sua família) se vê desamparado, sem acesso às indenizações no momento de maior necessidade. Dentre os principais motivos dados pelas seguradoras para a negativa de cobertura, estão:
- Falta de cobertura contratual: A seguradora alega que o evento que causou o prejuízo não está previsto na apólice de seguro e que, por isso, não há obrigação de pagar a indenização. Aqui, o advogado especialista em seguros irá analisar cautelosamente o contrato a fim de identificar se há ou não previsão de cobertura do ocorrido;
- Informações falsas ou omitidas: Por vezes, a seguradora alega que o segurado mentiu ou omitiu informações relevantes durante o processo de contratação. Neste caso, o advogado tem o papel de comprovar que o segurado forneceu as informações em questão ou desconhecia a existência destas no momento da contratação;
- Negligência do segurado: Aqui, a seguradora alega que o segurado não tomou as medidas necessárias para proteger seu patrimônio. Neste caso, cabe ao advogado comprovar que o segurado cumpriu com suas obrigações contratuais a fim afastar a negativa de indenização;
- Sinistro fora da vigência do contrato: Neste caso, a seguradora alega que, devido ao vencimento do contrato, o sinistro não é coberto. Caso o contrato tenha sido renovado, o advogado utilizará o novo contrato como prova da vigência do seguro;
- Exclusões previstas na apólice: É comum que as apólices de seguro prevejam exclusões específicas nas quais a seguradora não tem de pagar a indenização. Cabe ao advogado especialista em seguros averiguar a apólice a fim de identificar exclusões abusivas, que devem ser anuladas.
2 – Promessas de redução de taxas: É muito comum que os gerentes dos bancos prometam taxas menores para quem adquirir os seguros opcionais ou mesmo que estes condicionem a aprovação do financiamento à contratação dessas proteções. Ambas são práticas ilegais, que podem ser consideradas venda casada. Proibida pelo artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a venda casada consiste em exigir a contratação de produto como condição para a compra de outro.
3 – Não informar o cliente sobre quais seguros são opcionais: Omitir que os seguros adicionais não são obrigatórios é uma prática ilegal. Segundo o Código de Defesa do Consumidor, o consumidor tem o direito à informação. Ter clareza do que está sendo oferecido impede que o comprador pague por serviços que não é obrigado a contratar.
4 – Omissão dos custos do seguro: A Lei estabelece que os custos do MIP e do DFI devem estar incluídos no valor das parcelas do financiamento e também no contrato de concessão do crédito pelo banco para a aquisição do imóvel.
É possível identificar se o banco está incluindo produtos indevidos na operação ao verificar se o contrato de alguns dos seguros oferecidos é separado do contrato de financiamento.
5 – Inclusão de produtos não relacionados ao financiamento: Além da venda indevida de seguros, o banco também pode tentar incluir no financiamento do imóvel outros produtos, como planos de previdência e títulos de capitalização, que nada têm a ver com o financiamento do imóvel. O consumidor não tem obrigação de contratar nenhum desses produtos.
6 – Irregularidades na análise de propostas de outras seguradoras: A instituição financeira tem 15 dias para analisar a proposta e pode cobrar, no máximo, 100 reais por essa análise. O banco só poderá recusar a proposta caso ofereça uma proteção com valor inferior ao da apólice escolhida pelo cliente.
7 – Cobrança de franquia: A franquia do seguro é um valor que deve ser pago pelo contratante caso aconteça algum sinistro. Ele consiste em uma participação do segurado para a cobertura de sinistro, acima deste valor, o pagamento é feito pela seguradora.
Exemplo: No seguro auto, o comprador contrata o serviço e o valor da franquia estipulado é R$ 2 mil.
Caso o comprador se envolva em um sinistro, e os consertos fiquem por volta de R$ 5 mil, o comprador deverá pagar os R$ 2 mil, e a seguradora irá cobrir os outros R$ 3 mil.
Contudo, mesmo sendo uma prática muito comum em outros seguros, a franquia não acontece no seguro habitacional.
Ou seja, em caso de sinistro, o comprador não deve contribuir para parte dos consertos, pois a responsabilidade total será da seguradora.
Como o advogado pode ajudar em casos de problemas com seguros de financiamento imobiliário?
Quando se trata de resolver questões envolvendo seguros imobiliários, o ideal é tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário SP.
Este profissional poderá realizar uma análise minuciosa de todos os contratos envolvidos, identificando quaisquer cláusulas abusivas e anulando-as de pleno direito, poupando o consumidor de lidar com a cobrança de taxas indevidas.
Além disso, tirar dúvidas com este profissional é essencial para que o consumidor possa identificar serviços opcionais que tenha sido induzido a contratar. Caso o consumidor não tenha sido informado da não-obrigatoriedade desses seguros, o advogado buscará a anulação dos respectivos contratos, evitando o pagamento de valores excessivos que poderiam vir a prejudicar o orçamento do consumidor.
Ou seja, tirar suas dúvidas com um advogado especializado em seguros é crucial, especialmente quando a seguradora se recusa a pagar a indenização do seguro de financiamento imobiliário. Confira a seguir alguns motivos que ressaltam a importância desse profissional:
1 – Conhecimento especializado: Advogados especializados em seguros entendem as complexidades das leis de seguro e podem identificar se a recusa da seguradora é injustificada, resguardando os direitos do segurado.
2 – Negociação eficaz: Um advogado pode negociar com a seguradora em seu nome, buscando uma resolução amigável do problema e também evitando as armadilhas jurídicas que as seguradoras comumente empregam contra os segurados.
3 – Representação legal: Em caso de falha na negociação, um advogado pode representá-lo em processos legais contra a seguradora, garantindo que seus direitos sejam protegidos e impedindo que você tenha de lidar com prejuízos que poderiam comprometer sua saúde financeira.
4 – Economia de tempo e redução do estresse: Lidar com uma seguradora que se recusa a pagar uma indenização pode ser extremamente estressante e desgastante para o segurado. Um advogado especialista em seguros pode assumir essa carga, permitindo que você se concentre em lidar com assuntos mais importantes.
Por conta da relevância desse profissional, torna-se importantíssimo buscar por um advogado com experiência no assunto. Escritórios como a Maviene Advogados possuem uma visão mais ampla sobre o tema, possibilitando uma assessoria completa em dúvidas referentes aos processos imobiliários.
Tem ou ficou com alguma dúvida sobre seguros de financiamento imobiliário? Tire suas dúvidas conosco e saiba mais sobre seus direitos! Confira mais dicas sobre Direito Imobiliário em nosso Blog e siga nossa página no Facebook e no Instagram! Até mais!
