Só se você recebeu as chaves. A taxa de fruição é uma compensação pelo uso do imóvel durante o tempo em que ele ficou à sua disposição. Quem nunca recebeu as chaves não paga fruição. E quem usou paga só pelo período de uso: nos imóveis na planta, até 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.
Resumo rápido
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Sem chaves, sem fruição: a taxa só cabe pelo período em que o imóvel ficou disponível para você (Lei 4.591/64, art. 67-A, § 2º). Em 2026, o TJSP afastou fruição e IPTU de quem não recebeu a posse (processo 1009592-45.2023.8.26.0196).
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Valor: até 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, proporcional aos dias de uso (art. 67-A, § 2º, III).
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Não aumenta a retenção: a fruição é descontada à parte, mas a retenção continua limitada. Para o STJ, nas relações de consumo os descontos somados não passam de 25%, fora a fruição (REsp 2.200.352/MS).
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Lote sem construção: a 3ª Turma do STJ afasta a fruição (REsp 2.106.548/SP).
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Multipropriedade: a fruição fica limitada às semanas de uso efetivo (TJSP, processo 1002743-25.2024.8.26.0066, 2026).
O que é a taxa de fruição
Quando o contrato é desfeito, as partes voltam à situação anterior: a construtora recebe o imóvel de volta e o comprador recebe o que pagou, com os descontos permitidos. Se o comprador morou no imóvel ou o alugou, ele teve um benefício que não pagou. A fruição, também chamada de taxa de ocupação, existe para compensar esse uso, como se fosse um aluguel pelo período.
Quando a construtora pode cobrar, e quando não pode
Pode cobrar quando o comprador recebeu as chaves ou a posse, e só pelo período em que o imóvel ficou à disposição dele, da entrega das chaves até a devolução (Lei 4.591/64, art. 67-A, § 2º).
Não pode cobrar:
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Antes da entrega das chaves, durante a obra.
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Se o comprador nunca recebeu a posse, mesmo que o “habite-se” já tenha saído.
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Por um período maior do que o uso efetivo.
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Quando o desfazimento é por culpa da construtora, como no atraso da obra. Nesse caso a devolução é integral (Súmula 543 do STJ).
Qual é o valor?
Nos contratos de imóvel na planta assinados a partir de 28 de dezembro de 2018, a lei fixa a fruição em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, calculado proporcionalmente aos dias de uso (Lei 4.591/64, art. 67-A, § 2º, III). Antes disso, a Justiça já costumava adotar 0,5%.
Nos contratos anteriores à Lei do Distrato, há discussão sobre a base de cálculo: o valor do contrato ou o valor efetivamente pago. A diferença pesa muito. Num contrato de R$ 500.000 em que o comprador pagou R$ 100.000, 0,5% sobre o contrato dá R$ 2.500 por mês; sobre o valor pago, R$ 500. Em um ano, são R$ 24.000 de diferença.
E no lote ou na multipropriedade?
No loteamento, a lei permite fruição de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (Lei 6.766/79, art. 32-A, I). Mas, em lote sem construção, a 3ª Turma do STJ afasta essa cobrança, porque não há uso a compensar (REsp 2.106.548/SP). Veja distrato de lote.
Na multipropriedade, o uso é de poucas semanas por ano, e a fruição deve ser proporcional a essas semanas. Veja taxa de fruição na multipropriedade.
O que a Justiça tem decidido
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O que a empresa queria |
O que o tribunal decidiu |
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Cobrar taxa de fruição e IPTU de uma compradora que desistiu sem ter recebido a posse |
Fruição e IPTU indevidos, retenção de 25% e devolução em parcela única (TJSP, processo 1009592-45.2023.8.26.0196, 2026) |
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Reter o sinal além da multa e cobrar a fruição de compradores que moraram no imóvel |
Retenção de 25%, sem retenção adicional do sinal, fruição de 0,5% só pelo tempo de posse e devolução de uma só vez (TJSP, processo 1012881-67.2025.8.26.0405, 2026) |
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Cobrar fruição de uma cota de multipropriedade sem limitar às semanas de uso |
Fruição limitada às semanas de uso efetivo, retenção de 25% e devolução imediata (TJSP, processo 1002743-25.2024.8.26.0066, 2026) |
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Reter 25% como multa, sem cláusula no contrato que a previsse, além de cobrar a fruição |
Multa afastada por falta de previsão no contrato; mantida só a fruição de 0,5% pelo uso (TJSP, processo 1001592-42.2025.8.26.0372, 2026) |
Exemplo: valores hipotéticos, sem correção.
O comprador pagou R$ 60.000 de um apartamento de R$ 300.000 e desistiu antes das chaves. A construtora descontou 25% e mais 12 meses de “fruição” durante a obra (R$ 18.000). Como ele nunca recebeu as chaves, a fruição é indevida: com retenção de 25%, a devolução é de R$ 45.000, de uma só vez, e não de R$ 27.000.
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Situação ilustrativa
Uma compradora de Ribeirão Preto recebeu as chaves, morou oito meses no apartamento e pediu o distrato. A construtora quer cobrar fruição desde a assinatura do contrato, três anos antes, e reter 50%. Como a fruição só cabe pelo período de uso e a retenção é limitada, a conta pode ser refeita: fruição só pelos oito meses e retenção dentro do limite da Justiça, com devolução de uma só vez.
Sobre os prazos para pedir o distrato e receber, veja qual o prazo legal para o distrato imobiliário.
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Perguntas frequentes
Tenho de pagar taxa de fruição no distrato?
Só se recebeu as chaves, e só pelo período em que o imóvel ficou à sua disposição (Lei 4.591/64, art. 67-A, § 2º).
Qual o valor da taxa de fruição?
Nos imóveis na planta, até 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, proporcional aos dias de uso (art. 67-A, § 2º, III).
A construtora pode cobrar fruição durante a obra?
Não. Antes das chaves não há uso do imóvel. Em 2026, o TJSP afastou fruição e IPTU de quem não recebeu a posse (processo 1009592-45.2023.8.26.0196).
A fruição entra no limite de 25% de retenção?
Não. Ela é descontada à parte, mas só pelo tempo de uso. Os demais descontos continuam limitados a 25% nas relações de consumo (STJ, REsp 2.200.352/MS).
Comprei um lote sem construção. Pago fruição?
A 3ª Turma do STJ afasta a fruição em lote sem construção, porque não há uso a compensar (REsp 2.106.548/SP).
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
