A taxa de fruição na multipropriedade só pode ser cobrada pelas semanas que eram suas e que estavam de fato liberadas para uso, e não pelo ano inteiro nem por todo o tempo desde a assinatura. Foi o que decidiu o Superior Tribunal de Justiça em 2026, ao julgar o caso de uma compradora que pediu o distrato da sua cota (STJ, REsp 2.171.979/SP, 2026). Se a sua proposta de distrato desconta fruição de todos os meses do contrato, a conta merece ser refeita antes de você assinar.
Resumo rápido
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O que é: um valor que a empresa desconta da devolução, como uma espécie de aluguel pelo tempo em que o imóvel ficou à sua disposição.
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Só as suas semanas: na multipropriedade, a cobrança deve ser proporcional ao período em que a sua fração esteve efetivamente disponível (STJ, REsp 2.171.979/SP).
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Referência de valor: a lei usada como parâmetro fala em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, contado dia a dia (Lei 4.591/64, art. 67-A, § 2º, III). Na cota de resort, esse percentual se aplica só à sua fração de tempo.
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0,75% é de loteamento: esse número vem da lei de lotes, é um teto (“até”) e não é regra para cota de resort (Lei 6.766/79, art. 32-A, I).
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Resort não entregue: se não havia período disponível para você usar, falta a base para cobrar fruição.
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Fruição não é condomínio: são cobranças diferentes e cada uma precisa vir separada, com o cálculo.
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Retenção: além da fruição, a Justiça de São Paulo costuma limitar o que a empresa fica a 10% a 25% do que você pagou, com devolução de uma só vez.
O que é a taxa de fruição na multipropriedade?
É o valor que a empresa desconta do que tem a devolver para compensar o período em que o imóvel ficou à sua disposição. Ela não depende de você ter se hospedado: o que conta é se a sua semana estava liberada para uso nas condições do contrato.
Na multipropriedade, você não compra o imóvel o ano todo. Compra uma fração de tempo, de no mínimo 7 dias, e usa o imóvel inteiro só nesse período, em rodízio com os outros donos (Código Civil, arts. 1.358-C e 1.358-E). Por isso, cobrar fruição como se você pudesse ocupar o imóvel os 12 meses do ano não combina com o que você comprou.
A cobrança aparece com nomes diferentes na proposta: “taxa de fruição”, “taxa de ocupação” ou “indenização pelo uso”. O nome não muda a análise: o que importa é a cláusula, o período considerado e a conta feita.
O que o STJ decidiu sobre a taxa de fruição na multipropriedade?
Nesse caso, o Tribunal de Justiça de São Paulo tinha autorizado a empresa a descontar 0,5% ao mês sobre o preço atualizado do imóvel, por todo o tempo entre a entrega da posse e a retomada. A compradora recorreu, e o STJ reformou essa parte por unanimidade: em multipropriedade, a taxa de fruição deve ser calculada de forma proporcional ao período em que o imóvel foi efetivamente disponibilizado a quem comprou (STJ, REsp 2.171.979/SP, 2026).
A decisão seguiu um julgamento anterior no mesmo sentido, que considerou a cobrança sobre todo o período do contrato um enriquecimento indevido da vendedora, incompatível com a natureza da multipropriedade, em que o uso é limitado à fração de tempo comprada (STJ, REsp 2.106.299/SP, 2025).
A Justiça paulista já aplica essa conta. Num caso de cota com 4 semanas por ano em Barretos (SP), o tribunal limitou a fruição a um mês por ano de contrato, e não a todos os meses. O comprador ainda recorreu ao STJ para tirar a taxa por completo, mas o recurso não foi conhecido, e a conta proporcional ficou mantida (TJSP, processo 1002143-04.2024.8.26.0066; STJ, REsp 2.207.660/SP, 2026).
Cada contrato tem os seus fatos: quantas semanas, desde quando o resort funciona, se havia reserva disponível. Mas o ponto de partida agora é claro: fruição se mede pela sua fração de tempo.
Qual percentual pode ser usado: 0,5% ou 0,75%?
A multipropriedade tem regras próprias no Código Civil (arts. 1.358-B a 1.358-U) e, no que elas não tratam, segue a lei das incorporações imobiliárias e o Código de Defesa do Consumidor (Código Civil, art. 1.358-B).
A lei das incorporações prevê fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, “pro rata die”, isto é, contada dia a dia, e diz que ela é cobrada “em função do período em que teve disponibilizada a unidade” (Lei 4.591/64, art. 67-A, § 2º, III). É esse o parâmetro usado nos casos de multipropriedade citados neste artigo, limitado às semanas da cota.
Já os 0,75% vêm da Lei 6.766/79, art. 32-A, I, que trata de loteamentos. Lá o percentual é um teto (“até 0,75%”) e só vale quando o desfazimento acontece por fato atribuído ao comprador. Usar esse número em cota de resort, sem explicar de onde ele vem, é transportar uma regra de outro tipo de negócio.
Se a proposta trouxer um percentual, peça por escrito a cláusula do contrato e a lei que a empresa diz aplicar.
Taxa de fruição é a mesma coisa que condomínio ou manutenção?
Não. A fruição compensa o período em que o imóvel esteve disponível para você. O condomínio e a taxa de manutenção pagam a conservação e a administração do empreendimento.
O Código Civil obriga o dono de cota a pagar o condomínio mesmo que deixe de usar a sua semana (Código Civil, art. 1.358-J, I). Isso vale para quem não usou um resort que funciona; não é o mesmo que pagar por um resort que ainda não foi entregue, assunto que explicamos em condomínio antes da entrega do resort. E o fato de o condomínio ser devido não prova que a fruição está certa: cada cobrança precisa vir separada, com a sua base.
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Cobrança |
O que costuma representar |
O que conferir |
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Taxa de fruição |
Compensação pelo período em que a sua fração esteve disponível |
Semanas da cota, datas de entrega e de disponibilidade, percentual e fórmula |
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Condomínio ou manutenção |
Conservação e administração do empreendimento |
Previsão no contrato, período cobrado e demonstrativo |
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Multa ou retenção |
Parte do que você pagou que a empresa quer ficar ao desfazer o contrato |
Cláusula, percentual e os limites da Justiça (10% a 25% do que foi pago, em regra) |
Confira também se o mesmo período não aparece duas vezes, como fruição e como hospedagem ou outro encargo.
E se o resort não foi entregue ou ficou indisponível?
Se o resort não estava pronto, se a obra parou ou se as reservas eram recusadas, não havia período disponível para você usar. Pelo critério do STJ, falta a base para cobrar fruição nesse intervalo. Atraso, bloqueio de uso ou troca de operação que tirou o acesso precisam entrar na conta.
Nesses casos, a discussão costuma ir além da fruição. Se ficar demonstrada a culpa da empresa, o que se apura caso a caso, a devolução é integral (Súmula 543 do STJ). Veja mais em atraso de obra em resort.
Situação ilustrativa
Uma família comprou uma cota de 1 semana por ano em Caldas Novas (GO) em 2022, mas o hotel só abriu em 2024. A proposta de distrato desconta fruição desde a assinatura, mês a mês. Pelo critério do STJ, os dois anos sem hotel funcionando não deveriam entrar na conta, e mesmo depois da abertura só conta a semana da cota. Guardar o comunicado de inauguração e as tentativas de reserva faz diferença.
Quanto essa diferença pesa no bolso?
Exemplo: contrato de R$ 60.000, com 2 semanas por ano em um resort de Olímpia já em funcionamento. O comprador pagou R$ 30.000 em 3 anos e pediu o distrato. Valores hipotéticos, sem correção.
Proposta típica da empresa: reter 50% do que foi pago (R$ 15.000) e descontar fruição de 0,5% ao mês sobre R$ 60.000 durante 36 meses (R$ 10.800). Sobram R$ 4.200, muitas vezes em parcelas.
O que se pode buscar na Justiça: retenção de 10% a 25% (o que deixa R$ 22.500 a R$ 27.000) e fruição só pelas 2 semanas de cada ano: cerca de R$ 414 (R$ 10.800 × 14 ÷ 365). Resultado: algo entre R$ 22.086 e R$ 26.586, de uma só vez e corrigido.
Se ficar demonstrada a culpa da empresa, o que se apura caso a caso, a devolução é integral.
Recebeu uma proposta de distrato com taxa de fruição pelo ano inteiro? A Maviene Advogados analisa o seu contrato e o cálculo da empresa e explica os caminhos possíveis. Fale com a gente pelo WhatsApp.
Quanto a empresa pode reter além da fruição?
Além da fruição, a empresa costuma ficar com uma parte do que você pagou. A Justiça de São Paulo limita essa retenção, em regra, a 10% a 25% dos valores pagos, com devolução imediata e de uma só vez, corrigida (Súmulas 1 e 2 do TJSP; Súmula 543 do STJ; Tema 577 do STJ). Nos dois casos de multipropriedade citados acima, o tribunal paulista fixou a retenção em 25% e em 20%.
O Código de Defesa do Consumidor proíbe que você perca todas as prestações pagas e permite anular cláusula que coloque o comprador em desvantagem exagerada (CDC, arts. 51, IV, e 53). Também garante informação clara sobre cada valor cobrado (CDC, art. 6º, III): uma planilha com um desconto total, sem dizer de onde vem cada parte, não permite conferir nada.
Se você já decidiu sair, veja também como cancelar o contrato de multipropriedade. Para a taxa de fruição em imóvel na planta, que segue outra lógica, temos um artigo próprio.
Atenção: se o empreendimento tiver patrimônio de afetação registrado na matrícula e o contrato for posterior à Lei 13.786/2018, a empresa pode defender retenção de até 50% (Lei 4.591/64, art. 67-A, § 5º). O STJ está dividido: a 3ª Turma manteve o teto de 25% mesmo com afetação, e a 4ª Turma admite 50% quando há registro na matrícula e cláusula expressa. No caso de Barretos, os 50% foram afastados porque não havia prova de afetação registrada na matrícula e a obra já estava concluída antes da compra. Por isso, a matrícula do imóvel precisa ser conferida.
Como conferir se o cálculo da fruição está certo?
Peça à empresa, por escrito, a memória de cálculo: a cláusula usada, a base (valor do contrato), o percentual, as datas de início e de fim e quantas semanas foram consideradas. Sem isso, não dá para saber se a cobrança respeita a sua fração de tempo.
Use estas perguntas para revisar a planilha:
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A conta usa só as semanas da sua cota, ou todos os meses do ano?
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Desde quando a empresa considera a unidade disponível? Você já tinha recebido a posse, ou seja, podia usar e reservar?
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Foram descontados os períodos de obra, bloqueio ou indisponibilidade?
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O percentual é de 0,5% sobre o valor do contrato, ou outro número sem explicação?
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O mesmo período já aparece como condomínio, hospedagem ou outro encargo?
Se a resposta não estiver nos documentos, peça esclarecimento antes de aceitar a proposta.
Que documentos separar antes de contestar?
Organize por assunto e por data:
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Contrato de multipropriedade e todos os aditivos.
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Comprovantes de pagamento e extrato das parcelas.
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Proposta de distrato e demonstrativo dos descontos.
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Memória de cálculo da taxa de fruição, com datas, semanas e percentual.
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Comunicados de entrega, inauguração, atraso, obra, bloqueio ou troca de operação.
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Pedidos de reserva, confirmações, recusas e registros de hospedagem.
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Matrícula do imóvel (para conferir se há patrimônio de afetação registrado).
O que só a Justiça pode fazer?
Sem acordo, só uma decisão judicial obriga a empresa a refazer a conta. O juiz pode anular a cláusula abusiva (CDC, arts. 51 e 53), mandar recalcular a fruição pelas suas semanas, condenar a empresa a devolver o valor com correção (Súmula 543 do STJ, quando cabível) e, em casos urgentes, dar uma liminar, que é uma decisão urgente do juiz, por exemplo para suspender cobranças (CPC, art. 300).
Antes de assinar o distrato, leia as cláusulas de quitação e de renúncia: assinar pode encerrar a discussão sobre valores que você ainda poderia buscar.
A Maviene Advogados atua na defesa de compradores de multipropriedade que querem cancelar o contrato e recuperar o que pagaram. Se a proposta de distrato desconta taxa de fruição pelo ano inteiro ou desde a assinatura, analisamos o seu contrato e a planilha da empresa e explicamos os caminhos possíveis. Fale com a Maviene pelo WhatsApp.
Perguntas frequentes
A taxa de fruição pode ser cobrada se eu nunca usei a cota?
Pode, se o resort funcionava e a sua semana estava liberada: o que conta é a disponibilidade, não a hospedagem. Mas só pelas semanas da sua cota, e não pelo ano inteiro (STJ, REsp 2.171.979/SP).
A taxa de fruição é sempre de 0,5% ou de 0,75%?
Não. O parâmetro da lei das incorporações é 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, contado dia a dia, e na multipropriedade ele se aplica só à sua fração de tempo. Os 0,75% são um teto da lei de loteamentos e não valem automaticamente para cota de resort.
Taxa de fruição e condomínio são a mesma coisa?
Não. A fruição compensa o período em que o imóvel esteve disponível para você; o condomínio paga a conservação e a administração do empreendimento (Código Civil, art. 1.358-J). Cada uma precisa vir separada, com o seu cálculo.
Se o resort não foi entregue, tenho de pagar fruição?
Pelo critério do STJ, a fruição acompanha o período em que o imóvel esteve de fato disponível; sem resort funcionando, falta a base para essa cobrança. E se ficar demonstrada a culpa da empresa, o que se apura caso a caso, a devolução é integral (Súmula 543 do STJ).
Quais documentos devo separar para contestar a cobrança?
Contrato e aditivos, comprovantes de pagamento, proposta de distrato com o demonstrativo, memória de cálculo da fruição, comunicados sobre entrega e funcionamento do resort, registros de reservas e a matrícula do imóvel.
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
