A empresa ofereceu devolver pouco no distrato da multipropriedade: o que diz a lei do distrato?

Se a empresa aceitou o distrato da multipropriedade, mas ofereceu devolver só uma pequena parte do que você pagou, em muitas parcelas ou em crédito de hospedagem, não assine antes de comparar a proposta com os seus comprovantes, com o contrato e com os limites da lei do distrato (Lei 13.786/2018, que incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964). Deságio é a diferença entre o total que você efetivamente pagou e o valor oferecido. Essa diferença, sozinha, não prova que a retenção é válida nem que é abusiva: o que decide é o tipo de contrato, o motivo do cancelamento e o que foi assinado.

Quais pontos você deve verificar primeiro?

• Cálculo: some o que você realmente pagou e compare com o valor líquido oferecido.

• Limite da retenção: a jurisprudência do STJ admite, em regra, retenção entre 10% e 25% do que foi pago. Mesmo nos contratos da lei do distrato, a Terceira Turma limitou a soma dos descontos a 25% do valor pago, inclusive com patrimônio de afetação (REsp 2.207.712/SP).

• Prazo: confira a quantidade de parcelas, as datas e se haverá correção. Devolução em dezenas de parcelas destoa do que dizem a lei e o STJ.

• Quitação: leia com atenção cláusulas de quitação ampla e de renúncia a direitos antes de assinar.

• Distrato não pago: se você já assinou e a empresa parou de pagar, guarde provas e registre a cobrança por escrito.

O que significam distrato e deságio?

Distrato é o acordo usado para encerrar um contrato. Na prática, a empresa apresenta um documento com o valor que pretende devolver, o prazo e as condições para dar o vínculo por encerrado. O Código Civil, art. 472, diz que o distrato se faz pela mesma forma exigida para o contrato. O texto costuma incluir quitação, isto é, uma declaração de que as partes não têm mais valores ou obrigações a exigir, no alcance que a cláusula definir.

Deságio, nesse contexto, é a diferença entre o total que você pagou e o valor que a empresa oferece devolver. Para enxergar o tamanho da retenção proposta, faça esta conta: total efetivamente pago − valor líquido oferecido = valor que ficaria retido. Depois, divida o valor retido pelo total pago para saber o percentual.

Compare com o total pago, não com o preço integral da cota. O preço contratado pode incluir parcelas ainda não quitadas, enquanto a devolução diz respeito ao dinheiro que saiu do seu bolso. Registre separadamente os pagamentos feitos à vendedora e os valores pagos a intermediários, como a comissão de corretagem, porque a proposta pode considerar apenas os depósitos recebidos diretamente pela empresa. Sobre esse ponto, veja o artigo corretagem na multipropriedade: dá para pedir de volta?.

Exemplo de cálculo: quem pagou R$ 40.000 e recebeu proposta de R$ 8.000 teria R$ 32.000 retidos, ou seja, 80% do que pagou. A jurisprudência do STJ costuma admitir retenção entre 10% e 25% do que foi pago, e a Terceira Turma aplicou o limite de 25% mesmo em contrato com patrimônio de afetação (REsp 2.207.712/SP). Uma retenção muito acima desses limites é um sinal forte de que a proposta precisa ser analisada antes de qualquer assinatura. Se a questão for levada à Justiça e a retenção ficar entre 10% e 25%, faixa que a jurisprudência do STJ costuma admitir quando o comprador desiste, a devolução seria de R$ 30.000 a R$ 36.000, de uma só vez e corrigida, contra os R$ 8.000 oferecidos. Se ficar demonstrada a culpa da empresa, o que se apura caso a caso, a devolução é integral. O resultado depende do contrato, das provas e do juiz.

Como avaliar parcelas e crédito de hospedagem?

Uma devolução parcelada deve ser analisada pelo valor e também pelo calendário. Anote cada vencimento e veja quanto tempo levaria para receber o total oferecido. Uma quantia nominalmente igual vale menos quando é paga em 24 ou 36 parcelas sem correção do que quando é paga de uma vez.

Esse ponto tem base legal. A Súmula 543 do STJ fala em imediata restituição das parcelas pagas quando o contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC é desfeito. No julgamento do Tema 577 (REsp 1.300.418/SC), o STJ fixou que, em contratos submetidos ao CDC, é abusiva a cláusula que determina a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada. A lei do distrato (art. 67-A, §§ 5º e 6º) prevê devolução em até 30 dias após o habite-se, com patrimônio de afetação, ou em parcela única após 180 dias, sem ele. Esses prazos não afastam a proteção do consumidor: em contrato posterior à lei, a Terceira Turma do STJ manteve a restituição imediata (REsp 2.106.548/SP, sobre loteamento).

Crédito de hospedagem não é a mesma coisa que dinheiro. Antes de considerar essa alternativa, confira o prazo para usar, as datas disponíveis, as regras para familiares, a possibilidade de transferência, as taxas adicionais e as restrições. Peça tudo por escrito e compare com a devolução em dinheiro. O CDC, art. 51, II, considera nula a cláusula que retira do consumidor a opção de reembolso da quantia já paga nos casos previstos no Código.

O que conferir antes de assinar a proposta?

Leia o documento completo e peça uma cópia antes de aceitar. Não decida durante uma conversa apressada ou porque alguém afirmou que a oferta vale apenas naquele momento. Você precisa entender não só quanto receberá, mas também o que deixará de poder cobrar depois da assinatura.

• Valor: confirme o montante líquido e peça a memória de cálculo que explica como a empresa chegou a ele.

• Forma e prazo: verifique se o pagamento será à vista, parcelado ou em crédito, com datas definidas.

• Correção: confira se os valores parcelados serão corrigidos e por qual índice.

• Atraso da empresa: veja se o texto prevê multa ou vencimento antecipado caso a própria empresa deixe de pagar no prazo.

• Quitação e renúncia: identifique se você abre mão de discutir outros valores ou fatos ligados à compra.

• Assinaturas: confira quem representa a empresa e se as partes estão corretamente identificadas no documento.

Não assine campos em branco nem aceite promessas verbais diferentes do texto. Se a empresa disser que determinada cláusula não será aplicada, peça que a alteração apareça no documento. Se você ainda está em dúvida sobre sair ou não do contrato, o artigo cancelar contrato de multipropriedade explica os caminhos.

O que a lei do distrato permite reter na multipropriedade?

Não existe um percentual único que se aplique automaticamente a toda cota de multipropriedade, seja ela comprada em Gramado, em Caldas Novas, em Olímpia ou no litoral de Santa Catarina, como em Penha. O Código Civil, arts. 1.358-B a 1.358-U, disciplina esse regime, e o art. 1.358-B manda aplicar, de forma supletiva e subsidiária, o Código de Defesa do Consumidor. A estrutura do empreendimento e do contrato define quais regras incidem.

Quando o contrato está submetido às regras de incorporação imobiliária da Lei 4.591/1964, o art. 67-A traz os limites da lei do distrato. Nem toda venda de cota é contrato de incorporação, e o art. 67-A só vale para contratos assinados depois que a Lei 13.786/2018 entrou em vigor: a lei nova, em regra, não alcança contratos já firmados (Constituição, art. 5º, XXXVI).

Regra	O que prevê	Atenção
Art. 67-A, caput	Restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador, corrigidas pelo índice do contrato.	Depende de o contrato estar sujeito à Lei 4.591/1964.
Art. 67-A, I	Dedução da comissão de corretagem.	Só a corretagem efetivamente paga e informada com clareza.
Art. 67-A, II	Pena convencional de até 25% da quantia paga.	É um teto, não um valor obrigatório.
Art. 67-A, § 5º	Com patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50% e a devolução ocorre no prazo máximo de 30 dias após o habite-se.	Na relação de consumo, a 3ª Turma do STJ limitou a retenção a 25% do valor pago mesmo com afetação (REsp 2.207.712/SP). O tema será uniformizado no Tema 1.466.
Art. 67-A, §§ 2º e 4º	Impostos, condomínio e valor de fruição pelo período em que a unidade esteve disponibilizada. Os descontos ficam limitados ao que foi pago, salvo a fruição.	Só cabem se a unidade foi de fato disponibilizada ao comprador.
Art. 67-A, § 6º	Sem patrimônio de afetação, o saldo é pago em parcela única, após 180 dias do desfazimento.	A lei fala em parcela única; em contratos com CDC, o STJ considera abusiva a devolução parcelada (Tema 577).
Art. 67-A, § 13	As partes podem, em distrato, definir condições diferentes das previstas na lei.	Não afasta o CDC: cláusula abusiva continua nula (art. 51).

O § 13 é o argumento que algumas propostas usam para justificar deságios muito altos: como o distrato é um acordo, as partes poderiam combinar o que quisessem. Só que, havendo relação de consumo, o acordo continua sujeito ao CDC. O art. 51, IV, considera nulas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, o art. 51, I, as que impliquem renúncia de direitos, e o art. 53 veda a perda total das prestações pagas. Além disso, o Código Civil, art. 413, manda o juiz reduzir a penalidade manifestamente excessiva.

O que muda quando a empresa deu causa ao cancelamento?

Se a empresa descumpriu o contrato, o motivo do desfazimento muda a conta. A Súmula 543 do STJ prevê, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, restituição imediata e integral quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor, e parcial quando o comprador deu causa ao desfazimento. A aplicação a uma cota de multipropriedade depende do enquadramento e dos fatos.

Atraso de obra, promessa de renda que não se confirmou, informação omitida na venda ou cobrança não prevista são exemplos que precisam ser comparados com o contrato e com as provas. Se esse é o seu caso, veja também os artigos sobre atraso de obra em resort e publicidade enganosa na venda de multipropriedade. Nessas situações, aceitar um distrato com retenção pode significar abrir mão de uma devolução maior.

O prazo de arrependimento de sete dias pode valer?

O CDC, art. 49, prevê sete dias para arrependimento em contratos firmados fora do estabelecimento comercial, e o parágrafo único manda devolver de imediato, corrigidos, os valores pagos a qualquer título. A Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 10, também prevê arrependimento em sete dias para contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, com devolução de tudo, inclusive da corretagem. Pelo § 11, o comprador comprova o pedido por carta registrada com aviso de recebimento, e vale a data da postagem.

Em uma venda feita durante uma viagem ou na sala de vendas de um resort, guarde o contrato, mensagens e comprovantes que mostrem onde e como a oferta foi apresentada. Se o prazo ainda estiver correndo, registre o pedido por escrito e preserve a prova do envio. Detalhamos esse ponto em comprei uma cota de multipropriedade e me arrependi: posso desistir?.

Assinei com deságio alto: ainda posso discutir?

A assinatura, sozinha, não impede a análise de cláusulas abusivas. Se houver relação de consumo, o CDC considera nulas de pleno direito as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV) ou que impliquem renúncia de direitos (art. 51, I). Isso não significa que todo distrato assinado será anulado, nem que o resultado esteja garantido.

Importa ler o documento inteiro: o valor acordado, a quitação, as renúncias, as condições de pagamento e a forma como a proposta foi apresentada. Guarde também a oferta inicial e as mensagens trocadas antes da assinatura. Se houve pressão para assinar na hora ou informação distorcida, o artigo sobre vício de consentimento na compra de multipropriedade pode ajudar. Não assine outro documento para tentar corrigir o primeiro sem entender os efeitos.

O que fazer se a empresa parou de pagar as parcelas do distrato?

Se você assinou o distrato e os pagamentos foram interrompidos, comece organizando o que foi combinado e o que já foi recebido. Salve o documento assinado, os comprovantes das parcelas pagas e as mensagens sobre os vencimentos. Registre a falta de pagamento com datas e valores, sem depender de conversas telefônicas.

1. Confira o distrato: calendário, valor de cada parcela e cláusula sobre atraso.

2. Notifique por escrito: aponte as parcelas vencidas e peça resposta em prazo definido.

3. Guarde as provas: envio, entrega e qualquer resposta recebida.

4. Avalie o caminho: cobrar o que foi acordado ou pedir o desfazimento do próprio distrato.

O Código Civil, art. 475, diz que a parte prejudicada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir o cumprimento, com indenização por perdas e danos em qualquer dos casos. Aplicado ao distrato descumprido, isso abre duas frentes: cobrar as parcelas combinadas ou desfazer o distrato e discutir a devolução com base no contrato original. A escolha depende do conteúdo do acordo e de quanto foi retido.

Atenção: não assine uma nova quitação, um aditivo ou um “novo cronograma” antes de saber se o pagamento foi cumprido como prometido e o que o novo documento encerra.

O que só o Judiciário pode fazer nesses casos?

Negociar direto com a empresa, reclamar no Procon ou no Reclame Aqui pode abrir espaço para acordo, mas a empresa não é obrigada a aceitar. Quando a proposta é baixa ou o distrato não é pago, a ação judicial é o caminho que produz uma decisão que a empresa tem de cumprir. Nela, o juiz pode:

• Anular ou reduzir cláusulas: declarar nulas retenções abusivas e renúncias (CDC, arts. 51 e 53) e reduzir multa excessiva (Código Civil, art. 413).

• Condenar a devolver: fixar a restituição com correção e juros, de forma integral quando a culpa for da vendedora (Súmula 543 do STJ, quando cabível).

• Afastar o parcelamento: determinar a devolução de uma vez, conforme a Súmula 543 e o Tema 577 do STJ, quando cabíveis.

• Resolver o distrato descumprido: decidir entre o cumprimento do acordo e o seu desfazimento (Código Civil, art. 475).

• Medidas urgentes: conceder tutela de urgência quando houver probabilidade do direito e risco de dano (CPC, art. 300), por exemplo para suspender cobranças.

Nada disso é automático nem garantido: o resultado depende das provas, do contrato e do entendimento do juiz. Mas é a diferença entre esperar a boa vontade da empresa e ter uma decisão obrigatória.

Quais documentos você deve guardar?

Reúna os documentos antes de negociar ou pedir uma análise. Uma pasta organizada ajuda a conferir os valores e a reconstruir o que aconteceu, principalmente quando a compra e as conversas ocorreram durante uma viagem ou por canais digitais.

• Contrato: contrato da cota e aditivos.

• Pagamentos: comprovantes de entrada, parcelas, corretagem e demais valores ligados à compra.

• Proposta: proposta de distrato, inclusive versões recebidas por mensagem ou e-mail.

• Distrato: documento assinado e comprovantes de cada parcela de devolução já recebida.

• Venda: mensagens, e-mails, anúncios e registros das promessas feitas.

• Empreendimento: comunicações sobre atraso, cobranças ou mudanças nas condições, se forem relevantes.

Separe os comprovantes por data e identifique quem recebeu cada pagamento. Se algum documento estiver apenas no celular, salve uma cópia em outro local. Não altere arquivos nem apague conversas.

Como isso aparece em uma situação ilustrativa?

Situação ilustrativa

Um casal comprou uma cota em Olímpia, pagou R$ 40.000 e pediu para sair. Recebeu proposta de devolver R$ 8.000 em 24 parcelas, sem correção. Assinou o distrato, recebeu três parcelas e, depois, os pagamentos pararam.

O primeiro passo é conferir o distrato e os valores que ficaram pendentes, reunir o contrato original, os comprovantes do que foi pago, a proposta e os registros das três parcelas, e notificar a empresa por escrito. Com esse material, é possível avaliar se cabe cobrar o que foi acordado ou desfazer o próprio distrato, já que a retenção de 80% supera em muito o limite de 25% que a jurisprudência do STJ admite e a devolução em 24 parcelas destoa da Súmula 543 e do Tema 577 do STJ. São caminhos possíveis, não garantia de resultado. O exemplo não descreve um cliente ou caso real.

Quem mora longe precisa viajar para tratar do caso?

Em regra, não. Muitos compradores moram em São Paulo, no Rio de Janeiro ou em outros estados e compraram a cota durante uma viagem. Nas ações de responsabilidade do fornecedor, o CDC, art. 101, I, permite propor a ação no domicílio do consumidor, e documentos e reuniões podem ser tratados à distância. A estratégia deve ser confirmada com um advogado conforme o tipo de pedido.

Qual é a decisão mais segura diante de uma oferta baixa?

Não aceite nem rejeite a proposta apenas pelo valor anunciado. Compare o total pago, o valor líquido oferecido, o prazo e a quitação. Depois, verifique se a lei do distrato (Lei 4.591/1964, art. 67-A) se aplica ao seu contrato, se ainda há prazo de arrependimento (CDC, art. 49) e se a empresa pode ter dado causa ao desfazimento (Súmula 543 do STJ, quando cabível).

Se já assinou, preserve o acordo e os comprovantes. Se a empresa não pagou, registre a cobrança por escrito e avalie os próximos passos com base no documento.

Perguntas frequentes

Recebi uma proposta de distrato de multipropriedade. Devo assinar?

Não assine antes de conferir o valor líquido, as parcelas, o prazo, a correção e a quitação. Compare a proposta com o total efetivamente pago e com o contrato. Se houver renúncia ampla ou pressão para decidir, peça uma cópia e tempo para análise. A validade da retenção depende do caso e das normas aplicáveis, inclusive o CDC, arts. 51 e 53.

Quanto a empresa pode reter pela lei do distrato?

A lei do distrato (art. 67-A da Lei 4.591/1964) prevê multa de até 25% do valor pago, ou até 50% com patrimônio de afetação, além da corretagem e, se a unidade foi disponibilizada, de impostos, condomínio e fruição. Mas, na relação de consumo, a Terceira Turma do STJ decidiu que a soma dos descontos não pode passar de 25% do que foi pago, mesmo com patrimônio de afetação (REsp 2.207.712/SP), e a jurisprudência costuma admitir entre 10% e 25%. O STJ ainda vai uniformizar o tema (Tema 1.466). Nem todo contrato de multipropriedade segue essa lei.

A empresa pode ficar com tudo o que paguei?

Não se deve presumir que sim. O CDC, art. 53, considera nula a cláusula de perda total das prestações pagas em contratos de compra e venda de imóveis em prestações, e o art. 51 permite questionar cláusulas abusivas. O valor de eventual restituição depende do contrato, do motivo do cancelamento e das provas.

Assinei um distrato com deságio alto. Ainda posso contestar?

É possível discutir cláusulas abusivas mesmo depois de assinar, mas isso não significa que o acordo será desfeito automaticamente. O CDC, art. 51, prevê a nulidade de cláusulas abusivas nas relações de consumo, e o Código Civil, art. 413, prevê a redução de penalidade manifestamente excessiva. É preciso avaliar o texto assinado, a negociação e os pagamentos.

Assinei o distrato e a empresa parou de pagar. O que faço?

Guarde o distrato, os comprovantes das parcelas recebidas e as mensagens. Notifique a empresa por escrito, informando as parcelas vencidas. Pelo Código Civil, art. 475, é possível exigir o cumprimento ou pedir o desfazimento do acordo, com perdas e danos.

Sou obrigado a aceitar crédito de hospedagem?

Não presuma que precisa aceitar crédito no lugar de dinheiro. Confira se a proposta oferece essa opção ou a impõe, quais são as condições de uso e se há prazo ou restrições. O CDC, art. 51, II, considera nula a cláusula que retira do consumidor a opção de reembolso nos casos previstos no Código.

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A Maviene Advogados atua na defesa de compradores de multipropriedade que querem cancelar o contrato e recuperar o que pagaram. Se você recebeu proposta de distrato com devolução baixa, parcelada ou em crédito, ou se assinou e a empresa parou de pagar, fale com a Maviene Advogados: analisamos o seu contrato, a proposta e o distrato e explicamos os caminhos possíveis.

Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.