Se o resort ainda não foi entregue, em regra você não deveria estar pagando condomínio nem taxa de manutenção. A Justiça entende que essas despesas acompanham quem já recebeu o imóvel e pode usá-lo, e o Tribunal de Justiça de São Paulo já confirmou a devolução de taxas de manutenção cobradas com o resort em obra, dizendo que essa cobrança “não encontra amparo legal”. Se você recebe boleto de condomínio antes da entrega do resort, pode contestar, pedir o dinheiro de volta e usar isso a seu favor se quiser cancelar o contrato.
Isso acontece muito com cotas vendidas em resorts ainda em construção, em lugares como Olímpia (SP), Caldas Novas (GO), Penha (SC) e o litoral do Nordeste: a obra atrasa, mas os boletos de “manutenção”, “condomínio” ou “fundo de reserva” começam a chegar logo depois da assinatura.
Resumo rápido
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Sem entrega, sem condomínio: para o Superior Tribunal de Justiça, quem paga o condomínio é quem já recebeu o imóvel (Tema 886).
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Já há decisão sobre resort em obra: o TJSP manteve a devolução das taxas de manutenção pagas antes da entrega do empreendimento.
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Não viajar é diferente de não receber: se o resort está pronto e a sua semana está disponível, o condomínio é devido mesmo que você não use. O problema é cobrar antes de entregar.
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Dá para pedir de volta: o que foi pago sem motivo pode ser devolvido, e em alguns casos em dobro.
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Não pare de pagar por conta própria: o caminho seguro é pedir ao juiz que suspenda os boletos enquanto o caso é discutido.
Tenho que pagar condomínio antes da entrega do resort?
Em regra, não. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu, em julgamento que serve de orientação para todos os tribunais do país, que a responsabilidade pelo condomínio é de quem tem o imóvel nas mãos, ou seja, de quem já recebeu as chaves e pode usá-lo (Tema 886, REsp 1.345.331/RS). Enquanto o comprador não recebeu o imóvel, essa despesa não pode simplesmente ser jogada para ele.
Essa decisão foi tomada para imóveis comuns, mas a mesma lógica vale como argumento na multipropriedade. Se o resort não foi entregue e você não consegue reservar nem usar a sua semana, quem continua com o empreendimento nas mãos é a empresa. É ela, então, quem deve arcar com os custos da obra e de uma estrutura que ainda não funciona.
O Tribunal de Justiça de São Paulo já aplicou esse raciocínio a um resort. Num contrato de time-sharing em que o complexo hoteleiro não foi entregue no prazo, o tribunal manteve o cancelamento por culpa das empresas, a devolução de tudo o que foi pago e também a devolução das taxas de manutenção. Nas palavras do acórdão, o pagamento dessas taxas “antes da entrega do empreendimento não encontra amparo legal” (TJSP, Apelação 1018841-38.2020.8.26.0224, 2021). A mesma decisão considerou abusivo o contrato assinado sem que os compradores tivessem acesso prévio ao seu conteúdo.
O tribunal também tem limitado outras cobranças ao período em que o comprador realmente pôde usar a cota. A taxa de fruição, que a empresa desconta pelo uso do imóvel, só vale para os dias em que a sua fração esteve de fato disponível, e não desde a assinatura (TJSP, Apelação 1007304-58.2025.8.26.0066, 2026). Se a unidade nem estava pronta, não há uso a cobrar.
E se o contrato diz que eu tenho que pagar?
A lei da multipropriedade manda o dono da cota pagar o condomínio mesmo que não use o imóvel (Código Civil, art. 1.358-J, I). Mas ela não diz que o pagamento começa na assinatura, nem que o comprador deve bancar um resort que ainda não pode ser usado. Pelo raciocínio do STJ, o que deve marcar o início da cobrança é a entrega efetiva da unidade.
Além disso, o Código de Defesa do Consumidor exige que o contrato explique com clareza quando as taxas começam, quanto custam e para que servem (art. 6º, III). O consumidor não fica preso a cláusulas que não pôde ler antes de assinar ou que foram escritas de forma difícil de entender (art. 46), e são nulas as cláusulas que deixam o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV). Uma cláusula que obriga a pagar a manutenção de um resort em obra, como se ele já estivesse funcionando, pode ser questionada com base nessas regras.
Não usei minha semana: é a mesma coisa?
Não. É importante separar duas situações bem diferentes: o resort não foi entregue, ou foi entregue e você é que ainda não viajou. Veja como fica cada caso:
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Situação |
Como fica a cobrança |
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Resort pronto, funcionando e com a sua semana disponível |
O condomínio é devido, mesmo que você não use. Vale conferir se o valor e as despesas estão corretos. |
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Obra inacabada, parada ou atrasada |
A cobrança pode ser contestada: sem entrega não há posse (Tema 886), e o TJSP já manteve a devolução da taxa paga antes da entrega. |
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Resort “inaugurado”, mas sem as áreas e serviços prometidos |
Compare com o contrato e com o que foi prometido na venda: abrir só uma parte pode não equivaler a entregar o que você comprou (CDC, arts. 30 e 35). |
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Boleto sem explicação do que está sendo cobrado |
Peça por escrito a composição do valor, o período e o motivo da cobrança (CDC, art. 6º, III). |
Festa de inauguração, anúncio de “resort pronto” ou abertura de uma área isolada não provam, sozinhos, que a sua cota já podia ser usada como foi prometido. O que conta é a comunicação formal de entrega e o funcionamento real das áreas e dos serviços.
E se eu quiser sair do contrato?
A cobrança indevida costuma vir junto com o atraso da obra, e as duas coisas reforçam o pedido de cancelamento. Se ficar demonstrada a culpa da empresa, o que se apura caso a caso, a devolução é integral, incluindo as taxas pagas (Súmula 543 do STJ). Quando é o comprador quem desiste, sem culpa da empresa, os tribunais costumam permitir que ela fique com 10% a 25% do que foi pago, devolvendo de 75% a 90%, de uma só vez e com correção (Súmulas 1 e 2 do TJSP; Tema 577 do STJ).
Exemplo: um comprador pagou R$ 60.000 em parcelas da cota e mais R$ 6.000 em taxas de manutenção (15 boletos de R$ 400) com o resort ainda em obra. A empresa propõe ficar com metade das parcelas e não devolver as taxas, ou seja, devolver R$ 30.000. Na Justiça, se ficar demonstrada a culpa da empresa pelo atraso, ele pode buscar a devolução integral dos R$ 66.000, com correção. Mesmo que a desistência seja só dele, pode buscar pelo menos R$ 45.000 e até R$ 54.000 das parcelas, de uma só vez, além de discutir a devolução dos R$ 6.000 de taxas cobradas antes da entrega.
A empresa também não pode somar todos os descontos contra o consumidor. O Tribunal de Justiça do Paraná, num contrato de time-sharing assinado depois da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), limitou a multa a 25% do que foi pago e proibiu que ela fosse somada à retenção de toda a taxa de manutenção (TJPR, processo 0015916-19.2024.8.16.0194).
Um ponto de atenção: quando o empreendimento tem o chamado patrimônio de afetação registrado no cartório, a empresa costuma dizer que pode ficar com até 50% do que foi pago (Lei 4.591/64, art. 67-A, § 5º). O assunto está dividido no Superior Tribunal de Justiça: a 3ª Turma tem mantido o limite de 25% quando há relação de consumo, e a 4ª Turma aceita os 50% se a afetação estiver registrada na matrícula, o contrato for posterior à Lei do Distrato e houver cláusula expressa. É um ponto que se defende caso a caso, começando pela conferência da matrícula e do contrato.
Recebeu uma proposta de distrato ou continua pagando taxa de um resort que não foi entregue? A Maviene Advogados analisa o seu contrato e os boletos e explica os caminhos possíveis. Fale com a gente pelo WhatsApp.
Antes de assinar qualquer proposta, leia também o nosso guia sobre como cancelar o contrato de multipropriedade e, se a obra estiver atrasada, a página sobre atraso de obra em resort.
Posso pedir de volta o que já paguei?
Sim. O que foi pago sem motivo pode ser devolvido com correção. E, quando a cobrança é indevida, o Código de Defesa do Consumidor prevê a devolução em dobro, a não ser que tenha havido um engano justificável (art. 42, parágrafo único). O STJ entende que, para valores pagos depois de 30/03/2021, não é preciso provar que a empresa agiu de má-fé: basta que a cobrança contrarie a conduta leal que se espera dela (EAREsp 676.608/RS). Se o dobro cabe no seu caso é algo que se avalia caso a caso.
Guarde todos os boletos e comprovantes. Eles provam quanto você pagou e quando, e as datas servem de base para a correção.
Devo parar de pagar enquanto questiono a taxa?
Atenção: parar de pagar por conta própria pode gerar cobrança, multa e até negativação do seu nome. Questionar a taxa não suspende o boleto automaticamente.
O que você não pode fazer sozinho, o juiz pode: suspender a cobrança com força obrigatória, por meio de uma decisão urgente, a chamada liminar (Código de Processo Civil, art. 300). Numa ação de cancelamento de cotas de apart-hotel em multipropriedade, em que a compradora relatava não ter notícias do andamento da obra, o TJSP suspendeu as parcelas e deixou claro que condomínio, IPTU e taxa de manutenção devidos às empresas ficavam suspensos junto. A decisão também proibiu a inclusão do nome da compradora nos cadastros de inadimplentes (TJSP, Agravo de Instrumento 2130082-17.2025.8.26.0000, 2025). A suspensão não alcança cobranças de terceiros que não fazem parte do processo.
Se você já foi negativado por uma dívida de multipropriedade, veja também o nosso artigo sobre negativação indevida por dívida de multipropriedade.
Condomínio, taxa de manutenção, fundo de reserva: o que é cada cobrança?
O nome que aparece no boleto não diz, sozinho, o que você está pagando. Antes de contestar, identifique cada cobrança:
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Cobrança |
O que costuma ser |
O que conferir |
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Condomínio |
Divisão das despesas do resort entre os donos das cotas (Código Civil, art. 1.358-J, I). |
Se o condomínio já existe formalmente e se o resort foi entregue. |
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Taxa de manutenção |
Valor previsto no contrato para conservação, serviços ou administração. |
Quem emite o boleto, desde quando cobra e o que está incluído. |
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Fundo de reserva |
Reserva para trocar equipamentos, prevista na convenção do condomínio (art. 1.358-G, IV). |
Se existem equipamentos e áreas em uso que justifiquem a reserva. |
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Parcela do preço |
Pagamento da compra da cota. |
Se está vindo misturada com taxas, sem separação. |
O que fazer ao receber o boleto antes da entrega?
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Peça explicação por escrito: pergunte à empresa qual cláusula autoriza a cobrança, a que período ela se refere, como o valor é composto, quem emite o boleto e em que pé está a entrega do resort.
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Leia o contrato: procure as cláusulas sobre entrega, início das taxas e cancelamento, além dos anexos, do regulamento e da convenção.
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Registre a situação da obra: guarde comunicados de atraso, fotos com data, mensagens e avisos sobre áreas ainda fechadas.
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Compare com o que prometeram na venda: folhetos, mensagens e anotações sobre custos antes da entrega fazem parte da oferta e obrigam a empresa (CDC, art. 30).
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Peça uma análise do caso: com os documentos em mãos, um advogado avalia se vale pedir a devolução, a suspensão dos boletos na Justiça ou o cancelamento do contrato.
Quais documentos ajudam a contestar a cobrança?
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Contrato, anexos, aditivos, regulamento e convenção do condomínio.
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Boletos, demonstrativos, notificações e comprovantes de pagamento das parcelas e das taxas.
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Mensagens, e-mails e materiais da venda sobre entrega, uso da cota e início das taxas.
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Comunicados sobre atraso, inauguração, liberação de áreas ou mudança do calendário.
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Pedidos de explicação e as respostas da empresa ou da administradora.
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Fotos com data e outros registros que mostrem como está a obra.
Se o contrato foi assinado numa apresentação longa durante a viagem, guarde também o material entregue naquele dia e anote o que foi dito sobre custos. Isso ajuda a mostrar falhas de informação na venda (CDC, arts. 6º, III, e 46) e eventuais promessas que não foram cumpridas (veja publicidade enganosa na venda de multipropriedade).
Exemplo: taxa de manutenção durante o atraso da obra
Situação ilustrativa
Um casal compra uma cota em um resort em construção em Caldas Novas (GO), com entrega prometida para dali a dois anos. Logo no mês seguinte começa a receber boletos de R$ 380 de “taxa de manutenção”. O prazo de entrega passa, a obra continua e nenhuma semana pode ser reservada. O casal guarda os boletos, fotografa a obra, pede por escrito a explicação da cobrança e recebe uma resposta genérica. Com esses documentos, é possível pedir na Justiça a devolução das taxas pagas, a suspensão dos boletos e, se for o caso, o cancelamento do contrato por atraso, com devolução integral se ficar demonstrada a culpa da empresa.
Quando procurar um advogado?
Vale procurar orientação quando a empresa não explica de onde vem o valor, quando os boletos continuam chegando mesmo sem a entrega ou quando você está decidindo entre manter o contrato e cancelar. Só a Justiça pode anular uma cláusula abusiva (CDC, art. 51), obrigar a empresa a devolver o que foi pago com correção e, em caso de urgência, suspender as cobranças durante o processo (Código de Processo Civil, art. 300). A análise deve considerar o contrato, os anexos, a situação do resort e as mensagens da venda, e não apenas um boleto isolado.
A Maviene Advogados atua na defesa de compradores de multipropriedade que querem cancelar o contrato e recuperar o que pagaram. Se você está recebendo boletos de condomínio ou de taxa de manutenção de um resort que ainda não foi entregue, analisamos o seu contrato, os boletos e a situação da obra e explicamos os caminhos possíveis. Fale com a Maviene pelo WhatsApp.
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
Perguntas frequentes
A empresa pode cobrar condomínio de um resort em obra?
Em regra, não. Para o STJ, quem paga o condomínio é quem já recebeu o imóvel (Tema 886), e o TJSP já decidiu que a taxa de manutenção cobrada antes da entrega do empreendimento não tem amparo legal. Cada contrato deve ser conferido, mas, se o resort não foi entregue e você não consegue usar a sua cota, a cobrança pode ser contestada.
O que conta como entrega do resort?
Não basta o resort ser anunciado como pronto. Veja se houve comunicação formal de entrega, se as áreas e os serviços necessários para usar a sua cota estão funcionando e se você consegue reservar a sua semana. Abrir só uma parte, com estrutura diferente da prometida, pode não equivaler a entregar o que foi vendido.
Posso deixar de pagar a taxa se não usei minha semana?
Não, se o resort já foi entregue e a sua semana estava disponível. A lei obriga o dono da cota a pagar o condomínio mesmo que não use o imóvel (Código Civil, art. 1.358-J, I). É diferente quando o resort ainda não foi entregue: aí a falta de uso não foi escolha sua.
Consigo de volta o que paguei de taxa antes da entrega?
É possível pedir a devolução com correção e, conforme o caso, em dobro (CDC, art. 42, parágrafo único). Se você também quiser cancelar o contrato e ficar demonstrada a culpa da empresa, o que se apura caso a caso, a devolução é integral (Súmula 543 do STJ). Guarde todos os boletos e comprovantes.
Devo parar de pagar enquanto questiono o boleto?
Não por conta própria, porque isso pode gerar cobrança e negativação. O caminho mais seguro é pedir ao juiz uma liminar que suspenda os boletos durante o processo (Código de Processo Civil, art. 300). O TJSP já concedeu essa suspensão em ação de cancelamento de multipropriedade, incluindo condomínio e taxa de manutenção devidos às empresas.
