Não há como negar que o síndico é uma presença vital em qualquer condomínio: suas tarefas vão desde conciliar problemas dos condôminos de forma pacífica e representar o condomínio legalmente à resolução de questões financeiras, como a manutenção de espaços e movimentações bancárias. Até aí tudo na mais perfeita harmonia até que… O síndico viajou! E agora? A conversa de hoje será sobre o que fazer na ausência do síndico!
O síndico saiu de férias! Com quem posso contar?
O síndico viajou e agora? Nestes casos, o subsíndico assume o mandato temporariamente ou, caso necessário, definitivamente. Segundo o Código Civil, o subsíndico é o substituto natural quando a convenção prevê o cargo. A convenção pode prever a eleição de subsíndicos, definindo tarefas e fixando o mandato. No entanto, há condomínios em que a convenção não estabelece o cargo de subsíndico. Assim, o síndico, sabendo que irá se ausentar, “pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”, conforme o artigo 1.348 do Código Civil.
E se acontecer algum problema?
O subsíndico, de acordo com suas funções, deverá resolver todos os problemas referentes ao condomínio na ausência do síndico. Caso este também precise se ausentar, o Código Civil prevê que na ausência do síndico, do subsíndico ou de um representante eleito em assembleia, o condomínio também poderá ser representado pelo Conselho Consultivo, que é um grupo condominial composto por três condôminos com mandato de dois anos. Para todos os efeitos, quem rege esse tema é a convenção.
Na maioria dos casos, as convenções tornam desnecessária a substituição do síndico quando o afastamento temporário for por curto período e não incidir em risco ou prejuízos ao condomínio. Também não se configura ausência, caso o síndico mude de domicílio ou residência para outro prédio ou outra cidade, e mesmo assim continue prestando serviços ao condomínio regularmente, porém cabe às convenções acatar ou não a decisão.
Resumidamente, o substituto é necessário quando a ausência do síndico caracterizar abandono de suas funções ou quando o condomínio é impossibilitado de seguir com as atividades regulares por falta de representante que defenda os interesses coletivos da comunidade condominial, prejudicando assim toda a comunidade.
E se o problema comprometer todos os condôminos?
A comunidade não pode ser de forma alguma prejudicada pela ausência do representante. Em caso de ausência imprevista decorrente de morte, viagem emergencial ou doença, por exemplo, os membros deverão convocar uma assembleia extraordinária a fim de comunicar o falecimento, a viagem emergencial ou doença do representante legal e realizar a eleição de um novo representante definitivo para o condomínio (ou provisório, em caso de doença ou viagem). Caso a viagem do representante legal se estenda por um tempo maior que o previsto e/ou comece a criar problemas para os condôminos, o síndico pode ser destituído de seu cargo, sendo necessária a eleição de um novo síndico definitivo ao invés de um provisório, a fim de promover a resolução dos problemas e a manutenção da ordem e harmonia do espaço do condomínio.
A legislação brasileira não estabelece de forma clara o que o síndico deve fazer antes de se ausentar, porém aqui vão algumas dicas que este deve seguir caso precise se afastar:
- Comunicar ao subsíndico, ao conselho e à empresa administradora (se houver uma) o tempo que irá precisar se afastar;
- Determinar quem irá representar o condomínio durante sua ausência, com o subsíndico tendo a preferência total para assumir essa responsabilidade;
- Comunicar ao substituto as prioridades do condomínio como, por exemplo, as pendências de pagamentos, agendamento de assembleia, férias de funcionários, telefones importantes, dentre outras;
- Deixar com o substituto a cópia da convenção condominial e o livro de ocorrências para que este possa operar plenamente suas funções na ausência do síndico;
- Orientar os funcionários e o zelador; e
- Deixar telefones e endereços para contato.
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