O cancelamento do contrato de compra de imóvel, embora muito comum, é um procedimento que tende a enfrentar a resistência das construtoras ou incorporadoras, que frequentemente se utilizam de táticas abusivas para obrigar o consumidor a continuar com o imóvel.
O cancelamento, também conhecido como distrato de imóvel, pode se dar por uma infinidade de motivos, alguns por conta da situação do próprio comprador, e alguns por conta da construtora. No artigo de hoje abordaremos os principais motivos para cancelamento do contrato de compra de imóvel, qual a ligação entre a motivação do distrato e a incidência de multas e como o advogado especialista em distrato imobiliário pode ajudar a garantir os direitos do comprador nesse procedimento. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Cancelamento do contrato de compra de imóvel: quais são os principais motivos?
Como já sabemos, quem está comprando um imóvel normalmente não espera por um cancelamento, afinal, muitas vezes a casa ou apartamento comprado seria utilizado para fins de investimento ou mesmo para moradia. Contudo, diversas situações podem frustrar a aquisição, acarretando no cancelamento do contrato de compra de imóvel.
Confira a seguir os principais motivos para distrato de imóvel:
1 – Mudança de situação financeira: A estabilidade financeira é fator decisivo para quem pretende adquirir um imóvel, especialmente por meio de financiamento. Contudo, quando o comprador perde o emprego, sua vida financeira é completamente redefinida. Neste tipo de situação, é comum que o comprador não tenha mais condições financeiras de prosseguir com o pagamento das parcelas do imóvel, levando-o ao distrato imobiliário.
2 – Saúde do comprador: Quando o comprador ou um de seus familiares próximos é acometido por alguma doença, é muito comum que sua situação financeira também seja comprometida, afinal, haverá despesas com medicamentos e, possivelmente, com uma internação hospitalar. Assim como no caso anterior, as prioridades do comprador são redefinidas, frequentemente o forçando ao cancelamento do contrato de compra de imóvel.
3 – Inviabilidade por condições estabelecidas pelo banco: seja pelas elevadas taxas de juros ou pelo alto valor da parcela de financiamento, o comprador pode optar pelo distrato imobiliário.
4 – Imóvel entregue diferente da planta ou contrato: Não é incomum que o imóvel entregue seja diferente daquele apresentado no projeto, configurando propaganda enganosa. Por exemplo, quando a área entregue é menor do que a prevista no contrato, o comprador pode reclamar. Se a diferença passar de 5% da área total, o STJ garante a indenização integral da área que falta, sem desconto dos 5% (REsp 1.869.868, 3ª Turma). Diferenças menores também podem ser discutidas, sobretudo quando o imóvel foi vendido pela metragem e a área pesou na decisão de compra. Isso se analisa caso a caso. Basta comprovar pelo contrato as características do imóvel que estava sendo comprado. Nesses casos, também é possível pedir o distrato.
Entregar um imóvel menor, ou com um cômodo a menos, não só é descumprimento do contrato, como também pode gerar frustração e danos ao comprador, algo passível de indenização.
5 – Atraso na entrega das chaves: Quando o prazo para a entrega do imóvel é consideravelmente excedido (em especial quando passa de 180 dias de atraso), é comum que o comprador opte pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel. Na maioria das vezes, esse atraso também gera frustrações ao consumidor, que deseja morar no imóvel.
6 – Descumprimento de cláusula contratual: Não é incomum que ocorra o descumprimento contratual pela empresa incorporadora ou loteadora. Ainda que os principais descumprimentos envolvam o atraso na entrega ou o imóvel diferente da planta, há diversos tipos de infrações. Nesses casos, a frustração decorrente dessa situação geralmente leva o comprador a realizar o distrato de imóvel.
Multas e motivação do cancelamento do contrato de compra de imóvel: qual a relação?
Embora no distrato o consumidor possa receber de volta até 100% dos valores pagos, é comum que a construtora busque reter parte dos valores pagos como multa prevista em contrato.
No entanto, o direito à retenção depende de quem motivou o distrato. Quando o distrato parte do comprador (falta de renda, juros altos ou questões de saúde, por exemplo), a jurisprudência do STJ limita a retenção da construtora a uma faixa de 10% a 25% dos valores pagos. Mesmo nos contratos assinados depois da Lei 13.786/2018, a 3ª Turma do STJ manteve o teto de 25%, inclusive quando há patrimônio de afetação (REsp 2.207.712/SP, dezembro de 2025). Ainda há divergência entre as Turmas, que o STJ vai resolver nos Temas 1.465 e 1.466. Na prática, o comprador pode recuperar de 75% a 90% do que pagou, de uma só vez e corrigido.
Exemplo: quem pagou R$ 100.000 e recebeu da construtora a proposta de devolver só metade (R$ 50.000) pode buscar na Justiça pelo menos R$ 75.000, podendo chegar a R$ 90.000, de uma só vez e corrigidos. Se o comprador já recebeu as chaves e usou o imóvel, pode haver desconto pelo tempo de uso (taxa de fruição).
Já quando o distrato é motivado pela construtora ou incorporadora (imóvel entregue diferente da planta, atraso na obra ou descumprimento de cláusulas do contrato), a situação muda. Se ficar demonstrada a culpa da empresa, o que se apura caso a caso, a devolução é integral, de uma só vez e corrigida (Súmula 543 do STJ). No atraso que passa do prazo de tolerância de 180 dias, a própria Lei 4.591/64 (art. 43-A, §1º) garante a devolução de todos os valores pagos, corrigidos, mais a multa prevista no contrato.
Além disso, conforme o caso, o comprador pode ter direito a indenização. No atraso da obra, o STJ presume os lucros cessantes, medidos pelo valor do aluguel do imóvel (EREsp 1.341.138/SP). Já os danos morais dependem das circunstâncias e de o problema ter ido além do simples descumprimento do contrato, o que se apura caso a caso.
No caso dos danos morais, a indenização busca reparar os transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento do descumprimento do contrato.
Além disso, também tem a falta de transparência e responsabilidade ao prometer uma coisa e entregar outra, trazendo frustração e desânimo, afinal, alguém que finalmente tem seu imóvel novo em mãos tem ali também um sonho e as empresas devem respeitar esse sonho.
Já a indenização por danos materiais pode ser cobrada com base no prejuízo que o consumidor sofre por pagar por algo acordado e receber outro diferente (ou simplesmente não receber), o que caracteriza de forma clara uma perda material por conta do comprador, vítima da falta de compromisso e da irresponsabilidade que fez com que seu ‘produto’ não viesse da forma prometida.
Como o advogado pode ajudar nos cancelamento de contrato de compra de imóvel?
Quando se trata de cancelar contrato imobiliário, é imprescindível tirar suas dúvidas com um advogado especialista em distrato de imóvel, evitando negociar diretamente com a construtora.
Esse profissional irá avaliar a situação e buscará garantir o direito do consumidor ao distrato, tomando todas as medidas necessárias para que este consiga a recuperação dos valores pagos de acordo com a responsabilidade pelo distrato.
Além disso, o advogado afastará eventuais negativas no procedimento e defenderá o comprador contra práticas abusivas por parte da construtora, garantindo que seu cliente não seja penalizado injustamente.
Por conta da relevância desse profissional, torna-se importantíssimo buscar por um advogado com experiência no assunto. Escritórios como a Maviene Advogados possuem uma visão mais ampla sobre o tema, possibilitando uma assessoria completa em distrato e rescisão de contratos imobiliários, em todo o Brasil.
Tem ou ficou com alguma dúvida sobre o distrato de imóvel? Tire suas dúvidas conosco e saiba mais sobre seus direitos! Confira mais dicas de Direito Imobiliário no nosso Blog e siga nossa página no Facebook e no Instagram! Até mais!
