Quando alguém decide comprar um imóvel, quase sempre existe pressa, expectativa e, em muitos casos, uma boa dose de confiança. Nós vemos isso com frequência. A família visita o empreendimento, faz contas, imagina a mudança e, quando percebe, já está diante de um contrato longo, técnico e cheio de cláusulas. É nesse ponto que muitos problemas começam.
Evitar conflitos em contratos de promessa de compra e venda depende de leitura atenta, checagem documental e orientação jurídica antes da assinatura.
Na prática, o contrato de promessa de compra e venda funciona como um compromisso entre as partes para uma futura transferência do imóvel. Só que compromisso sem clareza vira risco. E risco, no mercado imobiliário, costuma custar caro.
Nossa experiência na Maviene Advogados mostra que boa parte das disputas poderia ter sido reduzida com cuidados simples tomados no início. Às vezes, o comprador não verifica a matrícula. Em outras, aceita cláusulas de atraso sem entender os efeitos. Há ainda quem assine sem saber como funcionam multa, devolução de valores, comissão, correção monetária e condições de distrato.
Contrato mal lido cobra depois.
Comece pela situação real do imóvel
Antes de olhar apenas para o preço, nós orientamos que se observe a situação jurídica do bem. Isso vale para imóvel pronto, na planta, terreno, lote e unidade de cooperativa habitacional. Um imóvel pode parecer regular no material de venda e, ainda assim, ter pendências que travam a operação.
Dados divulgados em levantamento sobre entraves jurídicos em vendas de imóveis apontam que entre 10% e 25% das propostas são interrompidas por problemas legais, além de um número expressivo de matrículas com obstáculos. Quando lemos esse tipo de dado, a conclusão é direta: checar documentos não é excesso de cuidado. É prudência.
Entre os pontos que costumamos verificar, estão:
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Existência de ônus, penhora ou indisponibilidade;
- Dados corretos do vendedor ou da incorporadora;
- Aprovação do empreendimento e registros ligados ao projeto;
- Regras específicas do loteamento, se for o caso.
Para quem negocia áreas parceladas, vale também conhecer os cuidados ao comprar um imóvel de loteamento, porque esse tipo de operação costuma exigir atenção extra com infraestrutura, registro e forma de contratação.
Leia cláusulas que muita gente ignora
Há trechos do contrato que costumam passar despercebidos. O comprador bate o olho no valor total e na parcela mensal, mas deixa de lado pontos que podem gerar grande dor de cabeça depois. Nós pensamos que essa é uma das falhas mais comuns.
As cláusulas mais sensíveis são as que tratam de prazo de entrega, multa, inadimplência, retenção de valores e hipóteses de rescisão.
Um exemplo recorrente é a cláusula de tolerância para atraso na entrega do imóvel. Em muitos contratos, ela aparece quase escondida. Um estudo publicado na Revista da Faculdade de Direito da UFMG sobre cláusulas de tolerância discute a abusividade de previsões que permitem atrasos de 90 a 180 dias, apontando possível nulidade quando há ofensa à boa-fé objetiva e à proporcionalidade.
Isso não quer dizer que todo atraso terá a mesma consequência. Quer dizer algo mais simples: a cláusula precisa ser lida com cuidado, dentro do contexto do contrato e da situação concreta.
Também recomendamos atenção a estes temas:
- Forma de reajuste das parcelas;
- Juros por atraso do comprador;
- Prazo para entrega das chaves;
- Responsabilidade por taxas e tributos;
- Regras para desistência ou distrato.
Confira se o contrato combina com a negociação
Muitas vezes, o problema não está apenas no que o contrato diz, mas no que foi prometido fora dele. Já vimos casos em que o corretor ou o vendedor apresentou uma condição verbal, porém o texto assinado trazia outra lógica. Depois, surge a surpresa.
Tudo o que foi prometido na negociação deve aparecer no contrato ou em documento formal ligado a ele.
Por isso, nós sugerimos conferir se constam no instrumento:
- Descrição exata do imóvel;
- Valor total da compra e forma de pagamento;
- Datas de vencimento e índices de correção;
- Prazo de entrega, se houver obra;
- Consequências em caso de descumprimento de cada parte.
Se algo foi dito, mas não foi escrito, o comprador precisa pedir ajuste antes da assinatura. Parece básico. Mas é justamente esse detalhe que muita gente releva quando está animada para fechar negócio.
Entenda o risco da desistência e da inadimplência
Ninguém assina um contrato pensando em romper. Mesmo assim, a vida muda. Perda de renda, separação, atraso de obra, mudança de cidade e problemas com a construtora fazem parte da realidade. Quando isso acontece, saber como o contrato trata a saída faz toda diferença.
Na Maviene Advogados, atendemos muitas pessoas que chegam dizendo algo parecido: “Se eu soubesse disso antes, teria assinado de outro jeito”. Essa frase se repete porque a parte de rescisão costuma ser lida só quando o conflito já começou.
Para quem quer entender melhor esse cenário, há conteúdos específicos sobre rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, distrato de promessa de compra e venda de imóvel e cancelamento do contrato de compra de imóvel. Em certas situações, também pode ser útil compreender como buscar a rescisão sem pagar multa, sempre conforme o caso concreto.
Outro ponto que pede cautela é a ideia de “adimplemento substancial”. Um estudo da Revista de Estudos Empíricos em Direito sobre promessa de compra e venda mostrou que muitas decisões judiciais consideram mais o percentual pago do que aspectos qualitativos do contrato, o que pode gerar insegurança. Em termos simples, não basta olhar só para quanto foi pago. O contexto da relação também pesa.
Separe e revise os documentos com calma
Em contratos imobiliários, a documentação sustenta a segurança da compra. Quando falta papel, sobra dúvida. E dúvida contratual quase nunca termina bem.
Nós recomendamos que comprador e vendedor tenham, ao menos, um conjunto mínimo de documentos bem organizado, com versões atualizadas. Em geral, entram nessa revisão:
- Documentos pessoais das partes;
- Comprovantes de estado civil, quando cabíveis;
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Certidões ligadas ao bem e ao vendedor, conforme o caso;
- Comprovantes de pagamento e proposta comercial.
Quando se trata de imóvel na planta, também é útil pedir memorial, cronograma, material de incorporação e regras sobre entrega. Em cooperativas e loteamentos, os cuidados podem mudar, e isso merece revisão própria.
Tenha apoio jurídico antes, não só depois
Muita gente procura ajuda apenas quando o prejuízo já aconteceu. Nós entendemos esse movimento, mas a prevenção costuma ser mais simples. Uma leitura técnica antes da assinatura pode apontar cláusulas abusivas, lacunas e riscos de execução do contrato.
Assinar sem orientação jurídica pode parecer mais rápido, mas aumenta a chance de aceitar obrigações desproporcionais.
Nosso trabalho, na Maviene Advogados, é justamente tornar esse processo mais claro, direto e acessível. Quando o cliente entende o contrato em linguagem simples, ele decide melhor. E isso vale tanto para quem está comprando quanto para quem já pensa em desistir porque houve atraso, problema documental ou quebra do combinado.
Conclusão
Evitar problemas em contratos de promessa de compra e venda não depende de desconfiança excessiva. Depende de método. Nós orientamos que o comprador confira a situação do imóvel, revise cláusulas sensíveis, exija que a negociação real esteja no papel, organize documentos e busque orientação antes de assumir obrigações longas.
Fazer isso reduz risco, evita desgaste e dá mais segurança para uma escolha que mexe com patrimônio e com planos de vida. Se você está passando por dúvida, atraso de obra, intenção de desistência ou conflito contratual, fale com a Maviene Advogados para entender os caminhos jurídicos do seu caso.
Perguntas frequentes
O que é contrato de promessa de compra e venda?
É o acordo pelo qual comprador e vendedor assumem o compromisso de concluir a compra e venda do imóvel no futuro, nas condições já definidas. Nele ficam registrados preço, forma de pagamento, prazos, deveres das partes e regras para eventual descumprimento.
Como evitar problemas nesse tipo de contrato?
A melhor forma é revisar a documentação do imóvel, ler todas as cláusulas com atenção, confirmar se o que foi negociado está escrito e pedir avaliação jurídica antes da assinatura. Também ajuda guardar propostas, recibos, mensagens e comprovantes desde o início.
Quais documentos são necessários para o contrato?
Em geral, são pedidos documentos pessoais das partes, comprovantes de estado civil, matrícula atualizada do imóvel, certidões que possam ser exigidas no caso concreto e documentos da negociação. Em imóveis na planta ou loteamentos, podem existir papéis adicionais ligados ao empreendimento.
Vale a pena assinar contrato sem advogado?
Pode parecer uma forma de ganhar tempo, mas aumenta o risco de aceitar cláusulas desfavoráveis sem perceber. A leitura jurídica prévia ajuda a identificar obrigações desiguais, pontos obscuros e regras de rescisão que podem causar prejuízo mais tarde.
O que fazer se houver descumprimento do contrato?
O primeiro passo é reunir contrato, comprovantes e toda a comunicação entre as partes. Depois, convém buscar orientação para avaliar se cabe negociação, notificação formal, pedido de rescisão, distrato ou medida judicial. A resposta correta depende do tipo de descumprimento e das provas disponíveis.
O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial. O artigo e as informações apresentadas estão em conformidade com a lei nº 13.709 – Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD), e o Provimento 205/2021 da Ordem dos Advogados do Brasil.
